발간자료

다루는 주제
공익사업 토지보상의 성립 요건과 관계인 범위·편입 토지 및 지장물 보상 산정 기준·영업의 휴업·폐업 손실 및 주거 보상·잔여지 손실보상 및 매수·수용청구·수용재결에 대한 이의신청 및 행정소송 불복 기한

글의 구성
1  영역별 쟁점과 법적 기준
2  진행 단계
3  점검표
4  자주 묻는 질문

공익사업 편입 통지를 받은 뒤 등기부나 대장 기재만으로 보상 대상 여부를 단정했다가 실제 권리나 시설물이 누락되는 상황이 흔히 발생합니다.

• 우선 해당 사업이 토지보상법 제4조에 열거된 공익사업에 해당하고, 국토교통부장관의 사업인정 고시(또는 개별 법률에 따른 실시계획 인가·지구지정 고시 등 사업인정이 의제(법률에서 같은 것으로 인정하여 처리)되는 처분)가 적법하게 이루어져야 합니다.

• 또한 토지보상법 제61조에 따라 사업시행자는 공익사업에 필요한 토지 등의 제공으로 인해 토지소유자와 관계인이 입은 손실을 보상해야 하며, 같은 법 제62조에 따라 공사를 착수하기 이전에 보상액 전액을 지급하는 것이 원칙입니다.

• 토지보상법 제2조 제5호에서 정의하는 ‘관계인’에는 토지소유자뿐만 아니라 해당 토지에 관한 지상권·전세권·저당권·임차권 등 소유권 외의 권리를 가진 사람과 그 토지에 있는 물건에 관하여 권리를 가진 사람이 모두 포함됩니다.

근거 법령 · 대한민국헌법 제23조 제3항, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제2조 제5호, 제4조, 제61조, 제62조

토지 위에 설치된 건축물과 수목, 설비 등의 이전 가능 여부나 실제 이용현황이 감정평가에 제대로 반영되지 않아 평가액을 두고 다투는 일이 많습니다.

• 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공시지가를 기준으로 하되, 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 의한 토지이용계획, 지가변동률, 물가상승률 및 그 밖에 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격.

• 건축물·입목·공작물 기타 토지에 정착한 물건은 이전에 필요한 비용(이전비)으로 보상. 단, 이전이 어렵거나 이전비와 물건 가액이 역전되는 경우 및 이전 시 종래 목적대로 사용할 수 없는 경우에는 해당 물건의 가격(취득가액)으로 보상.

근거 법령 · 토지보상법 제70조 제1항, 제75조 제1항

상가·공장을 임차해 운영하던 중 사업 지구에 편입되거나 거주하던 주택이 수용될 때 인허가 시점과 거주 기간 요건을 확인해야 하는 상황입니다.

• 사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속 행하고 있는 영업(관계 법령에 따른 허가·면허·신고 등을 마친 영업)에 대하여 휴업기간(원칙 4개월 이내) 동안의 영업이익과 영업장 이전 후 발생하는 영업이익 감소액, 시설 이전비 등을 보상(이전이 불가능한 특정 요건 충족 시 2년간의 영업이익 기준 폐업보상).

• 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에게는 가구원 수에 따라 2개월분의 주거이전비(임대인의 경우 등 예외 규정에 유의), 공람공고일 등 당시 3개월 이상 거주한 세입자에게는 4개월분의 주거이전비 및 가재도구 등 동산 운반에 필요한 이사비 지급.

근거 법령 · 토지보상법 제77조 제1항, 제78조 제5항·제9항, 같은 법 시행규칙 제45조·제46조·제47조·제54조·제55조

토지 일부만 공익사업에 편입되고 남은 자투리땅의 진입로가 막히거나 활용 가치가 크게 떨어져 잔여지 처리 방안을 두고 고심하는 사례가 빈번합니다.

• 동일한 소유자에게 속하는 일단(하나로 이어진)의 토지 일부가 편입되어 남은 땅(잔여지)의 가격이 하락하거나 통로·도랑·담장 등 공사가 필요한 경우, 그 가치 하락 손실과 공사비를 보상합니다.

• 편입 후 남은 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 사업시행자에게 매수를 청구하거나 사업완료일까지 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있습니다.

근거 법령 · 토지보상법 제73조 제1항, 제74조 제1항

협의가 성립하지 않아 수용재결이 내려진 뒤 재결서 정본 수령일로부터 진행되는 법정 불복 기한을 넘겨 다툴 기회를 놓치는 일을 주의해야 합니다.

• 지방토지수용위원회 또는 중앙토지수용위원회의 수용재결에 이의가 있는 자는 재결서 정본(공식 문서)을 받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있습니다.

• 이의신청을 거치지 않고 곧바로 소송을 제기할 때는 수용재결서를 받은 날부터 90일 이내, 이의신청을 거친 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 관할 행정법원에 소송 제기(보상금 증액 소송의 피고는 사업시행자).

근거 법령 · 토지보상법 제83조 제1항~제3항, 제85조 제1항·제2항

1단계 기본조사 및 토지·물건조서 열람 단계

1. 기본조사 및 토지·물건조서 열람 단계 (토지보상법 제14조, 제15조) • 보상계획 공고문과 열람 기간(14일 이상)을 확인하고, 토지조서·물건조서 사본을 확보했는가 • 공부상 지목과 다른 실제 이용상황(예: 전·답이나 실제로는 대지·창고 부지로 사용)이 조서에 정확히 기재되었는가 • 건축물 부속시설, 바닥 포장, 담장, 지하 관정, 수목, 영업용 기계·설비 등이 지장물 목록에서 누락되지 않았는가 • 조서 내용에 오기나 누락이 있을 때 열람 기간 내에 서면으로 이의제기 및 보정 요구를 남겼는가.

2단계 감정평가법인등 추천 및 협의 단계

보상계획 열람기간 만료일부터 30일 이내에 토지소유자 측 감정평가법인등 추천 요건(보상 대상 토지면적의 1/2 이상에 해당하는 토지소유자와 보상 대상 토지소유자 총수의 과반수 동의) 충족 여부를 확인했는가. 감정평가 전에 인근 거래사례, 공부 외 실제 현황 사진, 영업 매출 증빙(부가가치세 과세표준증명, 재무제표 등), 특수 설비 견적서를 정리해 제출했는가. 사업시행자가 제시한 협의보상금 산정 근거를 확인하기 위해 감정평가서 정보공개청구를 진행했는가.

3단계 수용재결 및 공탁금 수령 단계

협의에 응하지 않아 수용재결 신청이 접수된 후, 시·군·구 열람공고 기간(14일 이상) 내에 비교표준지 선정 오류, 개별요인 누락, 영업·잔여지 손실 등을 반박하는 소유자 의견서를 제출했는가. 수용재결 후 보상금을 수령하거나 공탁금을 출급할 때, 공탁금 출급청구서 등에 ‘이의유보의 의사표시’를 명확히 기재하여 향후 증액 다툼 권리를 보전했는가.

4단계 이의신청 및 행정소송 단계

수용재결서(또는 이의재결서) 정본을 실제로 송달받은 날짜를 우편물 배달증명 등으로 정확히 특정했는가. 수용재결서 수령일로부터 30일 이내(이의신청) 또는 90일 이내(행정소송 직행), 이의재결서 수령일로부터 60일 이내(행정소송)라는 불변기간 안에 서면을 접수할 준비가 되었는가. 법원 감정 신청 시 재결 감정평가의 위법·부당성(표준지·시점수정·지역요인·개별요인·기타요인 보정치 오류)을 구체적 수치로 지적할 감정사항을 정리했는가.

☑ 보상계획 공고문 및 열람 기간(14일 이상) 내 토지조서·물건조서 사본 확보 여부

☑ 공부상 지목과 다른 실제 이용상황 및 건축물 부속시설·수목·영업용 설비 등 지장물 목록 누락 여부 확인

☑ 보상계획 열람기간 만료일부터 30일 이내 토지소유자 측 감정평가법인등 추천 동의서 요건 확인

☑ 인근 거래사례, 공부 외 실제 현황 사진, 부가가치세 과세표준증명·재무제표 등 영업 매출 증빙 및 특수 설비 견적서 준비

☑ 임대차계약서, 사업자등록증, 관계 법령에 따른 각종 인허가·면허·신고증 구비 여부

☑ 협의보상금 산정 근거 확인을 위한 감정평가서 정보공개청구 진행 여부

☑ 공탁금 출급청구서 등의 비고란에 ‘이의유보의 의사표시’ 서면 기재 여부

☑ 수용재결서 또는 이의재결서 정본의 실제 송달 날짜를 특정할 우편물 배달증명 등 확보 여부

아닙니다. 수용재결에서 정해진 보상금에 불복하더라도 공탁금을 먼저 찾으면서 증액 다툼을 이어갈 수 있습니다. 다만 공탁금을 아무런 조건 없이 그대로 수령하면 재결 결과에 승복한 것으로 보아 이후 이의신청이나 행정소송이 각하(소송 요건을 갖추지 못해 판단 없이 물리침)될 위험이 있습니다. 따라서 공탁금을 출급(공탁소에서 찾아감)할 때는 공탁관이나 사업시행자에게 재결 금액의 일부로만 받는다는 ‘이의유보(이의를 제기할 권리를 남겨 둠)의 의사표시’를 서면(공탁금 출급청구서의 비고란 등)에 남기고 수령해야 추후 보상금 증액 청구를 적법하게 진행할 수 있습니다.

토지보상법 제68조 제2항 및 같은 법 시행령 제28조 제2항·제4항에 따라, 토지소유자는 보상계획의 열람기간 만료일부터 30일 이내에 사업시행자에게 감정평가법인등 1인을 추천할 수 있습니다. 이를 위해서는 보상 대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 보상 대상 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 얻은 사실을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다. 개별 필지 소유자 혼자서는 요건을 채우기 어려우므로, 사업지구 내 다른 소유자들과의 동의서 취합 상황과 기한을 초기에 확인하는 것이 중요합니다.

꼭 이의신청을 거쳐야 하는 것은 아닙니다. 토지보상법 제85조 제1항에 따라 수용재결서를 받은 날부터 90일 이내에 이의신청을 생략하고 곧바로 관할 행정법원에 보상금증액청구소송을 제기할 수 있습니다. 반대로 먼저 재결서 수령 후 30일 이내에 이의신청을 제기했다면, 그 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 행정소송을 제기하면 됩니다.

토지보상법 제77조 제1항 및 같은 법 시행규칙 제45조에 따라, 사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소(무허가건축물 등 보상이 제한되는 불법 장소가 아닌 곳)에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속하여 행하고 있는 영업이어야 합니다. 또한 영업을 행함에 있어 관계 법령에 따른 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일 등 전에 그 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업이어야 영업손실보상 대상이 됩니다. 임대차계약서, 사업자등록증, 각종 인허가증, 부가가치세 신고자료 및 시설 사진 등을 조사 단계부터 갖추어 두어야 합니다.

토지보상법 제74조 제1항은 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지 중 일부가 공익사업에 편입됨으로써, 남은 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 토지소유자가 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있고, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 다만 단순히 면적이 줄었거나 땅값이 떨어졌다는 사정만으로는 매수·수용청구가 쉽게 받아들여지지 않으며, 진입로 완전 상실이나 건축법상 건축 불가능 여부 등 엄격한 요건을 다투어야 합니다. 만약 매수 요건에 이르지 않더라도 토지보상법 제73조에 따른 잔여지 가격 하락 손실보상이나 통로·울타리 등 공사비 보상을 별도로 청구할 수 있으며, 잔여지 수용청구는 그 사업의 공사완료일까지 해야 합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에