발간자료

다루는 주제
도시개발사업 경과와 보상 진행 단계·토지 및 지장물 감정평가 주요 기준·영업·영농 손실 및 잔여지 손실 보상·협의 결렬 시 수용재결 및 불복 절차

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

사업 구역 지정과 실시계획 인가를 거쳐 본격적인 보상계획 공고와 협의 절차가 이어지는 상황입니다.

• 김포 걸포4지구 도시개발사업 토지보상은 경기도 김포시 걸포동 57-1번지 일원 편입 토지 및 지장물 소유자를 대상으로 진행됩니다. 「도시개발법」과 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 토지보상법)에 따라 손실보상금을 산정하고 지급하는 절차입니다.

• 사업시행자의 보상계획 공고 및 조서(현황과 권리관계를 적은 공적 문서) 열람을 시작으로 감정평가업자 선정과 손실보상 협의가 진행됩니다. 협의가 성립하지 않으면 관할 토지수용위원회의 수용재결과 법원의 행정소송을 통해 정당한 보상액을 다투게 됩니다.

근거 법령 · 토지보상법 제15조, 제26조, 제34조, 제85조

농경지와 창고 및 주택이 섞인 현장에서 실제 이용 현황과 공부상(토지대장·등기부등본 등 공적 장부상) 내역이 일치하지 않아 감정평가액 산정에 이견이 생기기 쉽습니다.

• 도시개발사업 구역 안의 토지를 평가할 때는 해당 사업으로 변동된 가격을 배제하고 평가해야 합니다. 다만 인근 지역의 일반적인 땅값 상승분이나 해당 사업과 관련 없는 다른 공익사업으로 인한 개발이익은 보상액에 포함하여 평가해야 합니다.

근거 법령 · 토지보상법 제70조, 제75조 및 시행규칙 제22조

일부 면적만 수용되어 남은 땅의 가치가 떨어지거나 적법한 영업·영농 손실 입증이 요구되는 상태입니다.

• 잔여지 보상 일부 편입으로 남은 땅 가격 하락 또는 종래 목적 사용이 현저히 곤란한 경우 • 잔여지 가치 하락분 감가보상 청구 가능성 • 맹지화·면적 과소로 건축·경작 불가 시 잔여지 매수청구 요건 충족 여부.

근거 법령 · 토지보상법 제73조, 제74조, 제77조, 제78조 및 시행규칙 제45조, 제48조, 제54조

제시된 협의 금액을 수용하기 어려워 정식 재결 절차와 행정소송을 준비해야 하는 국면입니다.

• 협의보상금에 동의해 계약을 체결하면 사법상 계약이 성립하여 추후 증액을 청구할 수 없습니다.

• * 수용재결 단계의 의견 개진: 재결신청 열람공고 시 기존 감정평가서의 비교표준지 선정 오류, 개별요인 누락, 지장물 조사 누락 등을 구체적으로 지적한 의견서를 제출해야 합니다.

• 재결서 정본(법적 효력이 있는 공식 문서 원본)을 받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 하거나, 곧바로 90일 이내에 행정법원에 보상금 증액 청구 소송을 제기할 수 있습니다.

근거 법령 · 토지보상법 제31조, 제83조 제2항, 제85조 제1항·제2항

1단계 보상계획 열람과 조서 이의신청

걸포4지구는 2026년 5월 26일 보상계획 공고 및 열람을 거쳤습니다. 소유자와 관계인은 열람 기간(14일 이상) 내에 조서 누락이나 오류에 대해 이의를 제기할 수 있습니다. 토지소유자는 열람기간 만료일부터 30일 이내에 보상 대상 토지면적 2분의 1 이상과 토지소유자 총수 과반수의 동의를 받아 감정평가업자 1인을 추천할 수 있습니다.

2단계 수용재결 신청 대응과 의견서 제출

수용재결 신청 및 열람공고: 협의가 성립하지 않으면 사업시행자는 관할 토지수용위원회에 수용재결을 신청합니다. 시·군·구의 재결신청서 열람공고(14일 이상) 기간에 소유자는 기존 감정평가의 부당성이나 누락 물건에 관한 의견서를 제출해야 재평가에 반영됩니다.

3단계 이의유보 보상금 수령과 증액소송

아무런 조건 없이 보상금을 수령하면 재결에 승복한 것으로 간주되어 소송이 각하될 수 있으므로, 공탁금 출급청구서 등에 '이의유보(보상금의 일부로 수령하며 증액 청구 권리를 유보함)' 의사를 명확히 기재하거나, 사업시행자에게 이의유보 의사를 명시적으로 전달하는 것이 안전합니다. * 불변기간 내 이의신청 또는 행정소송 제기: 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 하거나, 곧바로 90일 이내에 행정법원에 보상금 증액 청구 소송을 제기할 수 있습니다.

☑ 사업시행자로부터 받은 손실보상 협의 요청서(산정 내역서) 및 토지·물건조서 사본을 보유하고 있습니까?

☑ 실제 이용 현황(도로, 대지화, 경작 등)과 공부상 지목(등기부등본, 토지대장) 간 차이를 점검하셨습니까?

☑ 부속 건축물, 무허가 창고, 비닐하우스, 조경수, 담장 등 조서에서 누락된 지장물을 현장 사진과 대조해 보셨습니까?

☑ 영업·영농 중이라면 사업자등록증, 인허가증, 소득금액증명원, 농어업경영체 등록확인서, 직불금 내역 등 적법 운영 입증 자료가 준비되어 있습니까?

☑ 토지 일부만 편입되는 경우 잔여지 면적과 진입로 상실 여부를 표시한 지적도면을 확인하셨습니까?

☑ 정보공개청구로 기존 감정평가서를 확보하셨거나, 수용재결서 정본을 송달받은 정확한 날짜를 기록해 두셨습니까?

협의에 응하지 않더라도 법적인 불이익이나 가산세 등의 제재는 없으며, 절차상 수용재결 단계로 넘어갑니다. 협의보상금에 동의하여 계약을 체결하면 원칙적으로 추후 보상금 증액을 다툴 수 없습니다. 다만 「조세특례제한법」상 공익사업 수용에 따른 양도소득세 감면 요건이나 채권 보상 비율 등은 사업 진행 단계와 법령 기준에 따라 달라집니다. 따라서 세무상 득실과 보상금 증액 기대치를 함께 비교하여 신중하게 결정해야 합니다.

협의 단계에서 계약서를 쓰고 보상금을 받으면 사법상 매매계약이 성립하므로 원칙적으로 보상금 증액 소송을 제기할 수 없습니다. 반면 수용재결 이후에는 이의유보 의사를 밝히고 수령하면 증액 소송을 제기할 수 있습니다. 수용재결 후 공탁금 출급청구서 등에 이의를 유보하고 보상금의 일부로 받는다는 문구를 기재해 수령한 뒤, 법정 기한 내에 이의신청이나 행정소송을 진행할 수 있습니다.

네, 중앙토지수용위원회의 이의신청을 거치지 않고 수용재결서 정본을 받은 날부터 90일 이내에 곧바로 행정소송을 제기할 수 있습니다. 토지보상법 제85조 제1항은 이의신청을 임의적 절차로 규정하므로, 재결서 송달일로부터 30일 이내 이의신청 후 결과를 보고 60일 이내에 제소하는 방법과 90일 이내에 바로 소장을 접수해 법원 감정을 받는 방법 중 선택할 수 있습니다.

보상계획 열람기간이나 수용재결 신청서 열람공고 기간 안에 누락된 물건을 포함해 달라는 이의신청서 및 의견서를 제출해야 합니다. 미등기·무허가 건축물이라도 관계 법령에 따라 보상 대상에서 명시적으로 제외된 것이 아니라면 원칙적으로 지장물 보상 대상이 될 수 있습니다. 만약 수용재결서에서도 해당 지장물이 누락되었다면 보상금 증액 소송만으로는 누락 물건을 추가할 수 없습니다. 이때는 사업시행자에게 해당 지장물에 대한 재결신청을 요구하거나 직접 재결신청을 청구하는 절차(토지보상법 제30조)를 거쳐 별도 재결을 받은 뒤 불복해야 합니다.

잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 사업시행자나 토지수용위원회에 잔여지 매수를 청구할 수 있습니다. 대지 면적이 너무 작거나 부정형해 건축이 불가하거나 농기계 진입·회전이 곤란해 영농이 현저히 어려운 경우 등 법정 요건을 갖추면 사업시행자에게 매수를 청구하거나 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있으며, 매수 요건에 미치지 못하더라도 잔여지 가격이 하락했다면 감가보상을 청구할 수 있습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 고민하지 마세요. 상담이 필요하시면 엘케이파트너스에 바로 연락해 주세요.