발간자료

다루는 주제
무허가건축물 부지의 건축 당시 이용상황 상정 평가 원칙·1989년 1월 24일 당시 무허가건축물 특례 및 건폐율 한도·사용승인 미필 건축물과 무허가건축물의 법적 구분·보상계획 열람 및 입증자료 확보

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

오랜 기간 주택이나 창고로 사용해 온 부지임에도 보상 평가에서 대지가 아닌 농지나 임야 기준으로 산정되는 상황입니다.

• 건축법 등 관계 법령에 따라 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 해야 하는 건축물을 허가나 신고 없이 건축하거나 용도변경한 건축물(이하 무허가건축물등)의 부지는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 시행규칙 제24조에 따라 평가합니다.

• 현재 건축물이 들어서 있어 사실상 대지로 이용되고 있더라도, 감정평가 시에는 해당 무허가건축물등이 건축되거나 용도변경될 당시의 토지 이용상황을 상정하여 보상액을 산정합니다.

• 무단 용도변경 건축물을 무허가건축물등의 범위에 포함시킨 토지보상법 시행규칙 제24조의 개정 규정은 2012년 1월 2일(국토해양부령 제427호)부터 시행되었으며, 같은 규칙 부칙 제2조에 따라 2012년 1월 2일 이후 최초로 보상계획을 공고하거나 토지소유자 및 관계인에게 보상계획을 통지하는 공익사업부터 적용됩니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제2항, 동법 시행규칙 제24조, 동 규칙 부칙(국토해양부령 제427호) 제2조

1989년 1월 24일 이전에 지어진 오랜 건축물임에도 부지 전체를 대지로 보상받지 못해 분쟁이 발생하는 상황입니다.

• 토지보상법 시행규칙 부칙(2002년 12월 31일 건설교통부령 제344호) 제5조 제1항은 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등에 대하여는 시행규칙 제24조, 제54조 제1항 단서, 제54조 제2항 단서, 제58조 제1항 단서 및 제58조 제2항 단서의 규정에도 불구하고 이 규칙에서 정한 보상을 함에 있어 이를 적법한 건축물로 본다고 규정하고 있습니다.

• 2013년 4월 25일(국토교통부령 제5호) 신설된 같은 부칙 제5조 제2항에 따라, 적법한 건축물로 보는 무허가건축물등에 대한 보상을 하는 경우 해당 무허가건축물등의 부지 면적은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조에 따른 건폐율을 적용하여 산정한 면적을 초과할 수 없습니다.

• 예를 들어 건폐율을 적용하여 산정한 면적 한도까지는 현실적인 이용상황에 따라 적법한 건축물의 부지로 평가받을 수 있습니다. 그러나 이를 넘어서는 잔여 면적은 무허가건축물이 건축될 당시의 이용상황을 상정하여 구분 평가될 수 있습니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 부칙(건설교통부령 제344호) 제5조, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조

적법하게 허가를 받아 건축공사를 마쳤으나 준공검사만 받지 못한 상태에서 일괄 무허가로 분류되는 상황입니다.

• 토지보상법 시행규칙 제24조가 규정하는 무허가건축물등은 관계 법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물을 뜻합니다.

• 따라서 애초에 적법한 건축허가를 받거나 건축신고를 마치고 설계도서에 따라 공사를 진행했으나, 부도나 자금 사정, 인허가 조건의 미비 등으로 인해 건축법 제22조에 따른 사용승인만을 받지 못한 채 사용하고 있는 건축물은 원칙적으로 시행규칙 제24조의 무허가건축물등과 구별됩니다.

• 적법한 허가나 신고를 거쳐 축조(건축물을 쌓아 올려 만듦)된 미준공 건축물임에도 사업시행자가 이를 무허가건축물등으로 보아 부지를 건축 당시의 전·답 등으로 낮추어 평가했다면, 당시의 건축허가서나 신고필증 등을 제출하여 평가 기준에 대한 의견을 개진(의견을 펴서 밝힘)해야 합니다.

근거 법령 · 건축법 제11조, 제14조, 제19조, 제22조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제24조

사업시행자가 물건조서에 무허가건축물로 표기하여 감정평가가 낮게 진행될 우려가 있는 상황입니다.

• 편입 토지 위에 건축물대장에 등재되지 않은 건축물이나 증축·용도변경된 부분이 있다면, 토지보상법 제15조에 따른 보상계획 공고 및 토지·물건조서 열람 기간부터 해당 건축물이 조서에 어떻게 기재되어 있는지 확인해야 합니다.

• 1989년 1월 24일 이전에 건축된 사실을 소명(어떤 사실을 증거자료를 들어 설명함)하기 위해서는 국토지리정보원 등에서 발급받을 수 있는 연도별 항공사진 판독 결과, 지자체의 무허가건축물 관리대장, 과거 재산세(가옥세) 과세대장 및 납부 내역, 전기·수도·가스 등의 최초 설치 및 요금 납부 기록, 구 건축물대장 등을 교차 확인합니다.

• 건축 당시의 법령에 비추어 적법하게 지어진 건축물이라면 사후에 법령이 개정되어 허가 대상이 되었더라도 원칙적으로 무허가건축물등으로 보기 어렵습니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제15조, 동법 시행규칙 제24조 및 부칙 제5조

1단계 보상계획 열람과 조서 기재 확인

편입 토지 위에 건축물대장에 등재되지 않은 건축물이나 증축·용도변경된 부분이 있다면, 토지보상법 제15조에 따른 보상계획 공고 및 토지·물건조서 열람 기간부터 해당 건축물이 조서에 어떻게 기재되어 있는지 확인해야 합니다.

2단계 객관적 입증자료 수집과 소명 준비

사업시행자가 작성한 물건조서에 무허가건축물로 표기되어 있다면, 소유자는 먼저 해당 건축물이 건축된 시점이나 용도변경된 시점을 특정할 수 있는 객관적인 자료를 확보해야 합니다. 1989년 1월 24일 이전에 건축된 사실을 소명(어떤 사실을 증거자료를 들어 설명함)하기 위해서는 국토지리정보원 항공사진 판독 결과, 지자체 무허가건축물 관리대장, 과거 재산세 과세대장 및 납부 내역, 공과금 최초 설치 기록 등을 교차 확인합니다.

3단계 재결 절차 대응과 행정소송 진행

협의 단계에서 이러한 입증 자료를 바탕으로 의견서를 제출했음에도 반영되지 않았다면, 수용재결 및 이의신청 절차, 나아가 토지보상법 제85조에 따른 행정소송(보상금증액청구소송)을 통해 부지의 이용상황 판단과 건폐율 적용 면적의 적정성을 다투게 됩니다.

☑ 1989년 1월 24일 당시 이미 존재하던 건축물인지 여부 및 입증 자료(항공사진·과세대장 등) 유무

☑ 적법한 건축물로 의제(법률상 동일한 것으로 봄)될 경우 국토계획법상 용도지역별 건폐율을 적용하여 산정한 부지 면적 범위

☑ 무단 용도변경 건축물의 경우 해당 공익사업의 최초 보상계획 공고·통지일이 2012년 1월 2일 이후인지 여부

☑ 애초부터 허가·신고 없이 건축된 것인지, 적법한 건축허가·신고 후 사용승인(준공)만 받지 못한 상태인지 여부

☑ 해당 건축물이 축조(건축물을 쌓아 올려 만듦)될 당시의 건축법 등 관계 법령상 허가나 신고 의무가 면제되는 지역·규모였는지 여부

원칙적으로 허가나 신고 없이 건축하거나 용도변경한 무허가건축물등의 부지는 토지보상법 시행규칙 제24조에 따라 건축 또는 용도변경될 당시의 이용상황(전·답·임야 등)을 상정하여 평가합니다. 다만 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등은 부칙 특례에 따라 적법한 건축물로 보므로, 그 부지 역시 국토계획법상 건폐율을 적용하여 산정한 면적 한도 내에서는 현황인 대지 등으로 평가받을 수 있습니다.

지자체에서 관리하는 무허가건축물대장에 등재되어 있는지를 우선 확인합니다. 대장이 없다면 1989년 1월 24일 당시의 상태를 촬영한 국토지리정보원 항공사진, 해당 연도 이전의 재산세 과세 내역서, 한국전력공사 전기요금이나 상수도 최초 개통 확인서, 전화 가입 증명원 등 공공기관이 발행한 객관적인 공부와 기록을 수집하여 건축 시점을 소명(어떤 사실을 증거자료를 들어 설명함)해야 합니다.

2012년 1월 2일 시행된 토지보상법 시행규칙 제24조 개정으로 허가나 신고 없이 용도변경한 건축물도 무허가건축물등의 범위에 포함되었습니다. 해당 공익사업의 최초 보상계획 공고·통지일이 2012년 1월 2일 이후라면 용도변경 당시의 이용상황을 상정하여 평가받게 되며, 주거이전비 등 부대 보상 대상 해당 여부에도 영향을 미칠 수 있으므로 사업 공고일과 용도변경 경위를 면밀히 따져보아야 합니다.

건축법 제11조·제14조에 따른 건축허가나 신고 없이 지은 건물과, 적법하게 허가·신고를 받은 뒤 건축법 제22조의 사용승인만 받지 못한 건물은 법적 성격이 다릅니다. 토지보상법 시행규칙 제24조는 허가나 신고 없이 건축·용도변경한 건축물을 무허가건축물등으로 정의하고 있으므로, 적법한 인허가 도서대로 시공된 미사용승인 건축물이라면 당시의 건축허가서와 착공신고필증 등을 제출하여 무허가건축물등에 해당하는지를 확인받을 수 있습니다.

그렇지 않습니다. 토지보상법 시행규칙 부칙(건설교통부령 제344호) 제5조 제2항에 따라, 적법한 건축물로 보는 무허가건축물등의 부지 면적은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조에 따른 건폐율을 적용하여 산정한 면적을 초과할 수 없습니다. 따라서 부지 면적은 건폐율을 적용하여 산정한 면적을 넘을 수 없고(구체적인 산정 방식은 사안별로 달라질 수 있습니다), 이를 초과하는 마당이나 부속 토지는 별도의 기준에 따라 평가됩니다.

비슷한 상황이라면 혼자 고민하지 마세요. 상담이 필요하시면 엘케이파트너스에 바로 연락해 주세요.