발간자료

다루는 주제
도로 부지 유형별 보상 평가 기준·사실상의 사도 판단 요건 및 제외 기준·구거 부지와 용수용 도수로 부지 구분·인근토지의 정의와 평가 기준점·하천법 및 소하천정비법상 손실보상과 매수청구·하천편입토지보상법상 권리 구제

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

소유 토지가 도로로 편입될 때 현황과 개설 경위에 따라 감액 비율이 다르게 책정되는 상황입니다.

• 사도법에 의한 사도(개인이 설치한 사설 도로)의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 5분의 1 이내로 평가합니다.

• 사실상의 사도(법률상 사도는 아니지만 사실상 통행로로 쓰이는 도로)의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 평가합니다.

• 사도법에 의한 사도나 사실상의 사도 외의 도로 부지는 감액 비율을 적용하지 않고 같은 규칙 제22조에서 정하는 일반 취득 토지의 평가 방법으로 평가합니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조 제1항

마을 안길이나 통행로로 쓰이던 땅이 사실상 사도로 묶여 보상금이 감액될 위험에 놓인 상황입니다.

• 사실상의 사도란 사도법에 의한 사도 외의 도로로서 도로 개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로, 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로, 건축법 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로, 도로 개설 당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로 중 어느 하나에 해당하는 도로를 말합니다.

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시·군관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것은 사실상의 사도에서 제외됩니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조 제2항

농경지 주변 물길 부지가 일괄적으로 감액 평가되어 손실이 우려되는 상황입니다.

• 구거(개천이나 도랑, 인공 수로) 부지에 대하여 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 평가하도록 규정하고 있습니다.

• 용수를 위한 도수로(물을 끌어오는 수로) 부지에 대하여는 3분의 1 이내 감액 규정을 적용하지 않고 같은 규칙 제22조의 규정에 의하여 일반 토지와 동일한 방법으로 평가합니다.

• 개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도수로 부지는 이 단서에서 제외되어 다시 본문에 따른 구거 부지 평가 기준을 적용받게 됩니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조 제3항

보상 감정평가에서 비교 대상이 되는 인근 기준 토지의 적정성을 검토해야 하는 상황입니다.

• 인근토지란 당해 도로 부지 또는 구거 부지가 도로 또는 구거로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용상황과 유사한 토지로서 당해 토지와 위치상 가까운 토지를 말한다고 정의하고 있습니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조 제4항

하천구역 지정이나 공사로 인해 재산권 행사가 전면 제한된 상황입니다.

• 하천관리청이 시행하는 하천공사나 법령상 처분·제한으로 손실을 입은 자가 있는 때에는 기후에너지환경부장관이 행한 처분·공사로 인한 것은 국고에서, 시·도지사가 행한 처분·공사로 인한 것은 해당 시·도에서 그 손실을 보상하여야 합니다.

• 손실보상 협의가 성립되지 않으면 관할 토지수용위원회에 재결(행정기관의 법적 판정)을 신청할 수 있습니다. 이때 하천법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용(비슷한 다른 규정을 끌어다 적용함)합니다.

• 하천구역(지방하천의 하천구역은 제외한다)의 결정 또는 변경으로 그 구역 안의 토지 등을 종래의 용도로 사용할 수 없어 그 효용이 현저하게 감소한 토지 등 또는 사용 및 수익이 사실상 불가능한 토지 등의 소유자로서, 하천구역 결정·변경 당시부터 계속 소유한 자, 사용·수익이 불가능하게 되기 전에 취득하여 계속 소유한 자, 또는 이들로부터 상속받아 계속 소유한 자는 하천관리청에 매수를 청구할 수 있습니다.

근거 법령 · 하천법 제76조, 제79조, 소하천정비법 제24조

과거 조상 명의의 땅이 보상 없이 하천구역이나 국유로 편입된 이력을 발견한 상황입니다.

• 종전 하천구역편입토지 보상에 관한 특별조치법 제3조에 따른 소멸시효 만료로 보상청구권이 소멸되어 보상을 받지 못한 토지 중, 법률 제2292호 하천법개정법률 시행일 전에 하천구역으로 된 경우(제1호), 법률 제2292호 시행일부터 법률 제3782호 하천법중개정법률 시행일 전에 하천구역으로 된 경우(제2호), 법률 제2292호 시행으로 제방으로부터 하천 측에 있던 토지가 국유로 된 경우(제3호), 법률 제892호 하천법 시행일부터 법률 제2292호 시행일 전에 제방으로부터 하천 측에 있던 토지 또는 제방부지가 국유로 된 경우(제4호)에는 특별시장·광역시장 또는 도지사가 그 손실을 보상하여야 합니다.

• 하천편입토지보상법 제3조는 같은 법 제2조에 따른 보상청구권의 소멸시효가 2033년 12월 31일에 만료된다고 규정하고 있습니다.

• 보상 평가는 통지 또는 공고한 날의 가격을 기준으로 하되, 편입 당시의 지목 및 토지이용상황, 해당 토지에 대한 공법상의 제한, 현재의 토지이용상황 및 유사한 인근 토지의 정상가격 등을 고려하여 산정합니다.

근거 법령 · 하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법 제2조, 제3조, 제6조

1단계 편입 경위 확인 및 공부 자료 복원

구 토지대장, 폐쇄등기부등본, 지적원도, 분할 측량 연혁 자료를 발급받아 해당 필지가 언제 본래 토지에서 분할되었고 언제 지목이 도로·구거·하천으로 변경되었는지 확인해야 합니다. 도로와 구거의 경우 토지이용계획확인원과 과거 도시·군관리계획 결정 고시문을 대조하여 도시·군관리계획으로 도로 결정이 먼저 이루어진 뒤 도로로 사용되었는지 살펴야 합니다. 이와 함께 시기별 항공사진을 통해 실제 통행로나 물길이 개설된 시점과 주변 토지의 이용 현황을 파악해야 합니다.

2단계 손실보상 협의 및 수용재결 신청

도로·구거·하천 편입 토지의 보상금 산정이나 손실보상 협의가 성립되지 않으면 토지수용위원회의 재결 절차를 밟게 됩니다. 손실보상 협의가 성립되지 않으면 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있으며, 하천법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용합니다.

3단계 이의재결 및 행정소송 검토

도로·구거의 사실상 사도 감액 여부나 하천구역 손실보상 협의가 결렬되면 수용재결 및 이의재결 절차를 통해 다시 판단을 받게 됩니다. 중앙토지수용위원회 재결정보 집계에서는 전체 23,810건 가운데 수용재결이 12,215건, 이의재결이 9,108건, 손실보상이 509건으로 확인됩니다.

☑ 사도법상 사도(5분의 1 이내), 사실상의 사도(3분의 1 이내), 그 밖의 일반 도로(제22조 평가) 중 어디에 해당하는지 여부

☑ 국토계획법에 의한 도시·군관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 토지인지 여부

☑ 인근토지 3분의 1 이내로 평가되는 구거인지, 일반 평가(제22조) 대상인 용수를 위한 도수로 부지(자기 편익 직접 설치 제외)인지 여부

☑ 도로·구거로 이용되지 않았을 경우 예상되는 표준적인 이용상황과 유사하고 위치상 가까운 토지를 기준으로 삼았는지 여부

☑ 과거 하천법 개정 등으로 보상 없이 편입된 적용 대상(제2조 각 호) 해당 여부 및 소멸시효(2033년 12월 31일) 도과(기간이 지남) 여부

☑ 구 토지대장, 폐쇄등기부등본, 지적원도, 분할 측량 연혁 자료를 통한 분할 시점 및 지목 변경 시점 확인

☑ 하천편입토지의 경우 지자체가 관리하는 편입토지조서 등재 여부 및 선대(조상) 명의 토지의 제적등본·가족관계증명서 상속 지분 확인

☑ 종전 공익사업 편입 후 보상금이 지급되지 아니한 미지급용지 해당 여부 확인

그렇지 않습니다. 현황상 도로로 이용되고 있더라도 토지보상법 시행규칙 제26조 제2항 각 호에서 정한 사실상의 사도 요건에 해당해야 3분의 1 이내 감액 평가가 적용됩니다. 해당 요건은 소유자가 자기 토지 편익을 위해 스스로 설치한 경우, 타인의 통행을 제한할 수 없는 경우, 건축법상 지정·공고 도로, 대지·공장용지 조성을 위해 설치한 경우입니다. 특히 도시·군관리계획에 의해 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 토지는 사실상의 사도에서 제외되어 일반 토지 평가 방법을 따릅니다.

물길의 성격과 개설 주체를 먼저 확인해야 합니다. 토지보상법 시행규칙 제26조 제3항은 구거 부지를 인근토지 평가액의 3분의 1 이내로 평가하도록 하면서도, 단서에서 용수를 위한 도수로 부지는 감액 없이 제22조의 일반 토지 평가 규정에 의하여 평가하도록 정하고 있습니다. 다만 개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도수로 부지는 일반 평가 대상에서 제외됩니다.

토지보상법 시행규칙 제26조 제4항에 따라 당해 도로 부지나 구거 부지가 도로 또는 구거로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용상황과 유사한 토지로서 당해 토지와 위치상 가까운 토지를 말합니다. 따라서 현황이 도로·구거라는 이유만으로 주변에서 가장 가치가 낮은 토지를 기준으로 삼는 것이 아니라, 편입 전후 주변의 표준적인 이용상황을 함께 확인해야 합니다.

하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법 제2조 각 호의 적용 대상에 해당하는 토지라면 같은 법 제3조에 따라 보상청구권의 소멸시효가 만료되는 2033년 12월 31일까지 관할 시·도지사에게 보상을 청구할 수 있습니다. 시효가 현행법상 2033년 말까지로 규정되어 있으므로 편입토지조서 등재 여부와 상속 관계를 서둘러 확인하는 것이 좋습니다.

국가하천의 하천구역이라면 하천법 제79조 제1항에 따른 토지 등의 매수청구를 검토할 수 있습니다. 하천구역(지방하천 제외)의 결정 또는 변경으로 토지 등을 종래 용도로 사용할 수 없어 효용이 현저히 감소하거나 사용·수익이 사실상 불가능한 토지가 대상입니다. 하천구역 결정·변경 당시부터 계속 소유한 자나 그 상속인 등은 하천관리청에 매수를 청구할 수 있으며, 대통령령 기준에 해당하면 하천관리청은 이를 매수하여야 합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 고민하지 마세요. 상담이 필요하시면 엘케이파트너스에 바로 연락해 주세요.