발간자료

다루는 주제
공법상 제한을 받는 토지의 원칙적 평가 방법과 현실적 이용상황, 공익사업 직접 목적의 제한과 제한 없는 상태의 예외 평가, 공익사업 직접 목적에 따른 용도지역·용도지구 변경 시 평가 기준, 평가 기준 불복과 중앙토지수용위원회 재결 현황을 차례로 살펴봅니다.

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

오래전부터 일반적인 도시관리계획이나 환경 규제로 묶여 있던 토지가 수용 대상에 편입되어 협의를 앞둔 상황입니다.

• 공법상 제한을 받는 토지는 그 제한을 받는 상태대로 평가한다는 것이 토지보상법 시행규칙 제23조 제1항 본문이 정한 원칙입니다.

• 토지보상법 제70조 제1항은 협의나 재결로 취득하는 토지를 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공시지가를 기준으로 보상하되, 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 토지 이용계획을 고려하도록 정합니다. 아울러 해당 공익사업으로 지가 영향을 받지 않는 지역의 지가변동률, 생산자물가상승률과 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하도록 규정합니다.

• 토지보상법 제70조 제2항은 토지에 대한 보상액을 산정할 때 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여야 하며, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다고 규정하고 있습니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조, 시행규칙 제23조 제1항 본문, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조·제37조·제38조, 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제3조·제12조

도시계획시설로 지정되어 장기간 건축이 묶여 있던 토지가 바로 그 기반시설 개설 사업으로 수용되는 상황입니다.

• 토지보상법 시행규칙 제23조 제1항 단서는 공법상 제한이 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가한다고 규정하고 있습니다.

• 해당 공익사업(도로나 공원 조성사업 등)의 시행을 직접 목적으로 가해진 도시·군계획시설 결정이라는 공법상 제한은 평가 과정에서 배제합니다. 이러한 시설 결정이 없었던 상태를 상정하여 토지 보상금을 산정하는 것이 원칙입니다.

• 선행 도시·군계획시설 결정과 후행 공익사업 사이의 목적 관련성과 제한 없는 상태 상정 여부는 두 계획의 고시 시점, 사업 주체, 계획 변경의 구체적 경위에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 따라서 관련 고시문을 확보하여 사실관계를 면밀히 검토해야 합니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제23조 제1항 단서, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제7호·제43조

공공주택사업이나 산업단지 개발 과정에서 용도지역이 바뀌어 어떤 시점을 기준으로 감정평가해야 하는지 다투는 상황입니다.

• 토지보상법 시행규칙 제23조 제2항은 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 또는 용도지구 등이 변경된 토지에 대하여는 변경되기 전의 용도지역 또는 용도지구 등을 기준으로 평가한다고 규정하고 있습니다.

• 이는 공익사업 시행으로 인해 토지의 용도지역이 하향 조정되어 발생할 수 있는 소유자의 불이익을 막는 동시에, 반대로 공익사업 시행으로 인해 용도지역이 상향 조정됨으로써 발생하는 개발이익을 보상금에서 배제하려는 양면의 기능을 가집니다.

• 만약 당해 공익사업이 계획되기 전에 일반적인 도시·군관리계획에 의해 적법하게 용도지역이 변경된 것이라면, 이는 당해 공익사업 시행을 직접 목적으로 변경된 것이 아니므로 변경된 후의 용도지역을 기준으로 평가하는 것이 원칙입니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조 제2항, 시행규칙 제23조 제2항

감정평가서에 선행 제한 배제나 용도지역 기준이 잘못 반영되어 재결 절차를 통해 보상금 조정을 준비하는 상황입니다.

• 공법상 제한의 직접 목적성이나 용도지역 변경 전후 기준이 감정평가에 적정하게 반영되지 않았다고 판단될 때는 수용재결 및 이의재결 절차를 통해 다툴 수 있습니다.

• 중앙토지수용위원회 재결정보 총 23,810건을 재결 구분별로 보면 수용재결이 12,215건, 이의재결이 9,108건, 경정재결이 959건, 행정심판이 605건, 손실보상이 509건, 협의성립확인이 334건, 손실이의가 80건으로 집계됩니다(국토교통부 중앙토지수용위원회 재결정보).

• 보상금의 증감에 관한 행정소송을 제기할 때에는 재결을 내린 토지수용위원회가 아니라 사업시행자를 피고로 삼아야 합니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제83조, 제85조

1단계 협의 단계 의견 제출

감정평가서가 용도지역 변경의 원인을 어떻게 파악하여 비교표준지를 선정했는지는 보상금 액수에 직접적인 영향을 미치므로, 협의나 수용재결 단계에서 감정평가서의 표준지 선정 및 개별요인 비교 내역을 면밀히 대조해 보아야 합니다.

2단계 수용재결 의견 개진

내 토지에 가해진 선행 제한의 고시 연혁과 감정평가서의 비교표준지 선정 내역을 대조하여 절차 단계별 의견 개진 자료를 준비해야 합니다.

3단계 이의신청 및 행정소송

수용재결 이후 토지보상법 제83조에 따른 이의신청 및 제85조에 따른 행정소송(보상금증액청구소송)을 제기하여 다툴 수 있습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제85조 제2항은 제기하려는 행정소송이 보상금의 증감에 관한 소송인 경우 소송을 제기하는 자가 토지소유자 또는 관계인일 때에는 사업시행자를 피고로 하도록 규정하고 있습니다.

☑ 토지이용계획확인서상 용도지역·지구·구역(개발제한구역 등) 및 도시·군계획시설(도로·공원 등) 지정 내역

☑ 해당 제한이 당해 공익사업과 무관한 일반 행정 목적(본문)인지, 당해 공익사업 시행을 직접 목적으로 가해진 것(단서)인지 여부

☑ 과거 용도지역·지구 변경이 당해 공익사업 시행을 직접 목적으로 이루어졌는지 여부 및 변경 전 용도지역 확인

☑ 제한 없는 상태 또는 변경 전 용도지역을 기준으로 평가해야 하는 토지에 그에 부합하는 비교표준지가 선정되었는지 여부

☑ 공법상 제한 상태와 별개로 가격시점 당시 적법한 현실적 이용상황이 평가에 반영되었는지(일시적 이용 제외) 여부

☑ 토지이용계획확인서 및 토지대장·등기사항증명서 사본

☑ 도시·군관리계획 결정(변경) 고시문 및 지형도면 고시문(관보·시보·군보 사본)

☑ 당해 공익사업의 사업인정고시문(또는 지구지정·실시계획인가 고시문) 및 감정평가서 사본

토지보상법 시행규칙 제23조 제1항 본문에 따라 공법상 제한을 받는 토지는 제한을 받는 상태대로 평가하는 것이 원칙입니다. 개발제한구역 지정은 통상 도시의 무질서한 확산을 방지하고 자연환경을 보전하려는 일반적 목적에서 이루어진 경우가 많아, 수용하려는 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 지정된 것이 아니라면 개발제한구역으로 제한을 받는 상태를 기준으로 평가됩니다. 다만 개발제한구역 내에서도 적법하게 건축물이 있거나 대지화된 현실적 이용상황(법 제70조 제2항)이 있다면 그 현황이 제대로 반영되었는지 확인해야 합니다.

토지보상법 시행규칙 제23조 제1항 단서는 공법상 제한이 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가하도록 규정하고 있습니다. 도로 또는 공원 조성이라는 공익사업을 위해 도시·군계획시설 결정이라는 공법상 제한이 가해졌고 그 사업을 위해 수용되는 것이라면, 원칙적으로 해당 도시·군계획시설 결정이 없는 상태를 상정하여 평가하게 됩니다. 다만 선행 시설 결정과 현재 수용 사업의 동일성·관련성은 고시문을 통해 구체적으로 확인해야 합니다.

원칙적으로 그렇지 않습니다. 토지보상법 시행규칙 제23조 제2항에 따라 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역이나 용도지구 등이 변경된 토지는 변경되기 전의 용도지역 등을 기준으로 평가합니다. 공공주택지구 조성이라는 공익사업을 시행하기 위해 농림지역을 주거지역으로 변경한 것이라면 변경되기 전인 농림지역을 기준으로 평가하며, 이는 당해 공익사업으로 인한 가격 변동을 고려하지 않는다는 토지보상법 제67조 제2항의 원칙에 따른 것입니다.

이 경우에도 토지보상법 시행규칙 제23조 제2항이 동일하게 적용됩니다. 용도지역의 하향 변경이 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 이루어진 것이라면, 변경된 후의 녹지지역이 아니라 변경되기 전의 관리지역을 기준으로 평가해야 합니다. 용도지역 변경 고시문과 공익사업 계획 고시문을 대조하여 변경 원인이 당해 사업에 있는지 확인하시기 바랍니다.

보상금의 증감에 관한 행정소송을 제기할 때에는 재결을 내린 토지수용위원회가 아니라 사업시행자를 피고로 삼아야 합니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제85조 제2항은 제기하려는 행정소송이 보상금의 증감에 관한 소송인 경우 소송을 제기하는 자가 토지소유자 또는 관계인일 때에는 사업시행자를 피고로 하도록 규정하고 있습니다. 재결 자체의 고유한 위법을 다투는 항고소송(행정청의 처분에 불복하여 취소를 구하는 소송)과 달리, 보상금 증감 청구 소송은 형식적 당사자소송의 구조를 취하므로 소장 작성 단계부터 피고 적격(피고가 될 수 있는 자격)을 정확히 확인해야 합니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에