발간자료

다루는 주제
지상 송전선로 선하지 면적 및 사용료 산정·지하 공간 터널 관통과 한계심도 적용 기준·기존 선하지 및 구분지상권 토지의 추후 수용 평가·무단 점유 송전선로의 과거 사용료 청구

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

토지 위로 고압 송전선이 통과하면서 건축 제한이나 공간 이용 방해를 받게 되는 상황입니다.

• 같은 조 제2항 제1호에 따라 지상 공간 사용 시 보상금액 산정기준이 되는 토지 면적은 송전선로의 양측 가장 바깥선으로부터 수평으로 3미터를 더한 범위에서 수직으로 대응하는 토지의 면적이 원칙입니다.

• 만약 토지 내에 건축물 등이 있어 보호가 필요한 경우에는 기술기준에 따른 전선과 건축물 간의 전압별 이격거리까지 토지 보상 범위를 확장할 수 있습니다(전기사업법 제90조의2 제2항 제1호 후단).

• 토지보상법 시행규칙 제31조 제1항에 따르면 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우, 해당 공간의 사용료는 같은 규칙 제22조에 따라 산정한 적정 토지 가격에 그 공간을 사용함으로 인해 토지 이용이 저해되는 정도에 따른 적정한 비율(입체이용저해율)을 곱하여 산정한 금액으로 평가합니다.

근거 법령 · 전기사업법 제90조의2, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제31조

소유 토지 아래로 지하철이나 도로 터널이 뚫린다는 보상 협의 통지를 받고 적정 기준을 확인하는 상황입니다.

• 한계심도란 토지소유자의 통상적 이용행위가 예상되지 않으며 지하시설물 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말합니다(철도건설을 위한 지하부분 토지사용 보상기준 제2조 제4호).

• 지하 사용 구간이 한계심도 이내의 얕은 지하인지, 아니면 한계심도를 초과하는 깊은 지하인지에 따라 입체이용저해율과 보상 비율 산정 방식이 달라집니다.

• 도시철도·도로·전력구 등 공익사업에서 토지의 지하 또는 지상공간을 사용하는 경우, 사용료는 토지보상법 시행규칙 제31조에 따라 해당 토지 가격(또는 사용료)에 입체이용저해율을 곱하여 산정하며, 개별 사업의 법령에 별도 기준이 있는 경우에는 그 기준도 함께 확인해야 합니다.

근거 법령 · 철도건설을 위한 지하부분 토지사용 보상기준 제1조 및 제2조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제31조

기존에 철탑이나 송전선이 있던 부지가 새로운 공익사업 구역으로 편입되어 수용 대상이 된 상황입니다.

• 취득할 토지에 건축물·입목·공작물 등 토지에 정착한 물건이 있는 경우 토지와 그 건축물등은 각각 구분하여 평가하여야 하며(토지보상법 시행규칙 제20조 제1항 본문), 토지 평가 시에는 건축물등이 없는 상태를 상정하여 평가합니다(같은 규칙 제22조 제2항).

• 토지보상법 시행규칙 제29조에 따르면 취득하는 토지에 설정된 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지는 해당 권리가 없는 것으로 하여 평가한 금액에서 같은 규칙 제28조에 따라 평가한 소유권 외의 권리의 가액을 뺀 금액으로 평가합니다.

• 즉 과거에 구분지상권을 설정하면서 이미 입체이용저해율만큼의 가치를 보상받았고 그 권리가 등기되어 존속(효력이 유지됨) 중이라면, 추후 토지 수용 시 토지소유자가 받는 토지보상금에서는 해당 구분지상권 등 권리가액 상당액이 공제(차감)됩니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제20조, 제22조, 제28조, 제29조

적법한 사용권원(남의 토지를 사용할 수 있는 정당한 법적 권리)이나 지상권 설정 등기 없이 장기간 사유지 상공을 지나간 전선에 대해 대가를 요구하는 상황입니다.

• 적법한 구분지상권 설정이나 사용권원 없이 타인의 토지 상공에 송전선로가 통과하고 있었다면, 토지소유자는 민사상 부당이득반환청구(법률상 원인 없이 얻은 이익을 반환하도록 요구하는 절차)를 통해 과거 일정 기간의 공중 공간 사용료 상당액을 청구할 수 있는지를 검토해야 합니다.

• 이때 등기사항전부증명서상 기존 권리 설정 여부, 토지 취득 시점, 전선로의 설치 경위와 선하지(송전선 아래에 있는 토지) 면적 범위를 먼저 확인해야 합니다.

• 장래의 계속적 사용에 대한 구분지상권 설정 협의나 손실보상 절차와는 법적 성격과 산정 기준이 다르므로, 구체적인 청구 범위와 소멸시효 도과(권리를 행사할 수 있는 법적 기간이 지남) 여부는 객관적 자료를 갖추어 상담에서 확인하시기 바랍니다.

근거 법령 · 전기사업법 제90조의2, 민법 제289조의2

1단계 보상 방식 확인 및 조서 검토

사업시행자가 통지한 토지조서 및 물건조서, 보상협의요청서를 통해 이번 공익사업이 토지 소유권을 취득하는 수용인지, 구분지상권을 설정하는 사용인지 파악합니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제19조 제1항은 사업시행자가 공익사업의 수행을 위하여 필요할 때 토지나 물건, 권리를 수용하거나 사용할 수 있다고 규정하고 있습니다.

2단계 도면 및 감정평가 내역 점검

지상 송전선로의 경우 선하지 도면과 측량 자료를 확인하여 양측 최외선에서 수평 3미터 범위가 정확히 계산되었는지, 토지 내에 건축물이 있어 전압별 이격거리 확장 요건(전기사업법 제90조의2 제2항 제1호)에 해당하는지 점검합니다. 지하 사용의 경우 종단면도와 횡단면도를 열람하여 지표면으로부터 시설물 최상단까지의 깊이(토피)와 보호층 범위가 실제 지형 및 건축 가능 층수를 제대로 반영했는지 확인하고, 정보공개청구 등을 통해 감정평가서 사본을 확보하여 상담을 준비하시기 바랍니다.

3단계 토지수용위원회 사용재결 진행

공익사업에 따른 토지 수용이나 공간 사용 협의가 성립하지 않으면 토지수용위원회의 재결 절차를 통해 보상금과 사용 조건을 다투게 됩니다. 사업시행자와의 보상 협의가 성립하지 않아 토지수용위원회의 재결 절차로 넘어가는 경우에도, 소유권을 박탈하는 수용재결이 아니라 공간 사용의 범위와 기간, 사용료를 정하는 사용재결 절차를 밟게 됩니다.

☑ 보상협의요청서 및 토지조서상 토지 소유권 취득(수용)인지 상하 범위를 정한 구분지상권 설정(사용)인지 여부 확인 (토지보상법 제19조, 민법 제289조의2)

☑ 선하지 측량 도면상 양측 최외선 수평 3미터 가산 면적 반영 여부 및 건축물 보호 필요 시 전압별 이격거리 확장 적용 여부 (전기사업법 제90조의2 제2항 제1호)

☑ 감정평가서 사본(정보공개청구)상 영구 사용 시 토지 가격에 입체이용저해율(및 추가보정률)을 곱하여 산정했는지 여부 (토지보상법 시행규칙 제31조 제1항, 전기사업법 시행령 제50조)

☑ 종·횡단면도상 토피·보호층 깊이와 해당 지하 사업의 근거 법령(철도·도시철도·전력구 등) 및 한계심도 적용 기준 확인 (철도건설을 위한 지하부분 토지사용 보상기준 제1조, 제2조)

☑ 토지 등기사항전부증명서(을구)상 기존 지상권·구분지상권 등기 유무와 수용 시 나지(건축물이 없는 빈 땅) 상정 평가 후 권리가액 공제 내역 대조 (토지보상법 시행규칙 제22조 제2항, 제28조, 제29조)

☑ 토지 등기사항전부증명서(등기부등본)를 발급받아 을구에 지상권이나 구분지상권이 이미 설정되어 있는지, 설정되어 있다면 그 범위(상하 높이·면적)와 존속기간이 어떻게 기재되어 있는지 확인

☑ 지하 사용의 경우 종단면도와 횡단면도를 열람하여 지표면으로부터 시설물 최상단까지의 깊이(토피)와 보호층 범위가 실제 지형 및 건축 가능 층수를 제대로 반영했는지 확인

공익사업시행자는 사업 수행에 필요한 범위에서 토지를 수용하거나 사용할 수 있으므로(토지보상법 제19조), 상공이나 지하 공간만 필요한 경우에는 소유권 취득 대신 구분지상권 설정이나 사용재결 방식으로 진행하는 것이 일반적입니다. 다만 선하지 사용으로 인해 나머지 토지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란할 때 잔여지 매수청구 등 별도 요건에 해당하는지는 개별 토지의 이용 현황에 따라 상담에서 확인해야 합니다.

전기사업법 제90조의2 제2항 제1호에 따라 지상 공간 사용 시 보상 산정 면적은 송전선로의 양측 가장 바깥선으로부터 수평으로 3미터를 더한 범위에서 수직으로 대응하는 토지 면적을 기준으로 합니다. 또한 토지 내에 있는 건축물 등의 보호가 필요한 경우에는 기술기준에 따른 전선과 건축물 간의 전압별 이격거리까지 보상 면적을 확장할 수 있습니다.

입체이용저해율이란 토지의 지하 또는 지상공간을 사용함으로 인하여 해당 토지의 이용이 저해되는 정도에 따른 적정한 비율을 말합니다(토지보상법 시행규칙 제31조 제1항). 지상 건물 건축이 제한되는 정도, 지하 부분 이용이 방해받는 정도 등을 종합하여 감정평가법인등이 산정하며, 사실상 영구적으로 공간을 사용할 때는 적정 토지 가격에 이 입체이용저해율을 곱하여 사용료를 평가합니다.

국토교통부고시인 철도건설을 위한 지하부분 토지사용 보상기준은 철도 관련 법령에 따른 철도건설 사업의 지하부분 사용 보상을 위해 제정된 기준입니다(고시 제1조). 도시철도·도로·전력구 등 공익사업에서 토지의 지하 또는 지상공간을 사용하는 경우, 사용료는 토지보상법 시행규칙 제31조에 따라 해당 토지 가격(또는 사용료)에 입체이용저해율을 곱하여 산정하며, 개별 사업의 법령에 별도 기준이 있는 경우에는 그 기준도 함께 확인해야 합니다.

토지 위에 철탑 등 공작물이 있더라도 토지 자체는 그러한 물건이 없는 나지(건축물이 없는 빈 땅) 상태를 상정하여 평가합니다(토지보상법 시행규칙 제22조 제2항). 그러나 과거에 송전선로 설치를 위해 구분지상권 등 소유권 외의 권리가 설정되어 등기되어 있는 상태라면, 권리가 없는 것으로 평가한 토지 금액에서 그 구분지상권 등 소유권 외의 권리가액을 뺀 금액으로 토지보상금을 평가하게 됩니다(시행규칙 제29조).

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에