[토지보상] 주거용 건축물 6백만원 최저보상 특례와 20년 내 재편입 가산보상 기준 안내

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최고관리자 작성일26-11-06

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공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제58조 제1항에 따라 주거용 건축물을 제33조에 따라 평가한 금액이 6백만원 미만인 경우 그 보상액은 6백만원으로 산정하되, 무허가건축물등은 제외됩니다. 주거용 건축물 보상을 받은 자가 해당 사업지구 밖에서 매입·건축하여 소유한 주거용 건축물이 그 보상일부터 20년 이내에 다른 공익사업시행지구에 편입되면, 시행규칙 제58조 제2항·제3항에 따라 1천만원 한도 내에서 평가액의 30퍼센트를 가산하여 보상합니다.

이 글에서 알 수 있는 것

다루는 주제
주거용 건축물 평가 방법과 6백만원 최저보상액 적용 기준·최저보상 특례에서 제외되는 무허가건축물등과 용도 판단·20년 이내 다른 공익사업 재편입 시 30퍼센트 가산보상 요건·공익사업 편입 주택의 철거비용 부담 및 명

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

이 글이 다루는 쟁점

1. 주거용 건축물 평가 방법과 6백만원 최저보상액 적용 기준

오래된 주택이 사업지구에 편입되어 감정평가액이 지나치게 낮게 책정된 경우에 하한선 적용을 검토합니다.

• 주거용 건축물로서 시행규칙 제33조에 따라 평가한 금액이 6백만원 미만이면 그 보상액은 6백만원으로 한다는 것이 토지보상법 시행규칙 제58조 제1항의 내용입니다.

• 공익사업에 편입된 주택이 지어진 지 오래되어 구조나 내구연한 면에서 감가상각이 크게 이루어졌더라도, 적법한 주거용 건축물이라면 건축물 자체의 보상금이 6백만원 아래로 내려가지 않도록 하한선을 설정한 규정입니다.

• 여기서 말하는 6백만원은 토지보상법 시행규칙 제33조에 따라 평가한 주거용 건축물(담장 및 우물 등의 부대시설 포함)의 평가액에 대한 최저 기준이며, 그 건축물이 자리 잡은 대지(토지)의 보상금은 토지보상법 제70조 등에 따라 별도로 산정됩니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조, 제75조 제1항, 시행규칙 제33조, 제58조 제1항

2. 최저보상 특례에서 제외되는 무허가건축물등과 용도 판단

건축물대장이 없거나 실제 주거용으로 이용 중인 건물의 적법성 인정 여부를 확인할 때 문제가 됩니다.

• 토지보상법 시행규칙 제58조 제1항 단서는 무허가건축물등에 대하여는 그러하지 아니하다고 명시하여, 관계 법령에 따라 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경해야 하는데 허가·신고 없이 건축하거나 용도변경한 건축물(시행규칙 제24조의 무허가건축물등)은 6백만원 최저보상 대상에서 제외하고 있습니다.

• 토지보상법 시행규칙 부칙(2002. 12. 31. 건설교통부령 제344호) 제5조 제1항은 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등에 대하여는 제58조 제1항 단서와 제2항 단서 등에도 불구하고 이 규칙에서 정한 보상을 할 때 적법한 건축물로 본다고 정하고 있습니다.

• 상가주택처럼 한 동 안에 주거용 부분과 비주거용 부분이 함께 있는 복합용도 건축물의 경우 주거용 부분의 평가액을 어떻게 구분하여 6백만원 기준을 적용할지는 감정평가 내역과 용도별 면적 배분에 따라 달라질 수 있으므로 손실보상협의요청서와 지장물 조서를 바탕으로 상담에서 검토하시기 바랍니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제24조, 제58조 제1항 단서, 부칙(2002. 12. 31. 건설교통부령 제344호) 제5조 제1항

3. 20년 이내 다른 공익사업 재편입 시 30퍼센트 가산보상 요건

이전 공익사업에서 보상을 받고 새 주택을 마련하였으나 다시 수용 대상이 되었을 때 발생합니다.

• 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물에 대한 보상을 받은 자가 그 후 당해 공익사업시행지구 밖의 지역에서 매입하거나 건축하여 소유하고 있는 주거용 건축물이 그 보상일부터 20년 이내에 다른 공익사업시행지구에 편입되는 경우, 그 주거용 건축물 및 그 대지에 대하여는 당해 평가액의 30퍼센트를 가산하여 보상합니다.

• 종전 보상을 받기 이전부터 이미 소유하고 있던 대지 위에 건축한 경우 또는 다른 사람 소유의 대지 위에 건축한 경우에는 대지를 제외하고 주거용 건축물에 한하여 30퍼센트 가산보상을 적용합니다.

• 시행규칙 제58조 제2항 단서는 무허가건축물등을 매입 또는 건축한 경우와 다른 공익사업의 사업인정고시일등 또는 다른 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날 이후에 매입 또는 건축한 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제58조 제2항, 제3항

4. 공익사업 편입 주택의 철거비용 부담 및 명도 관련 기준

보상금 수령 이후 건축물의 철거 주체와 이전 의무 불이행에 따른 법적 책임을 살펴야 합니다.

• 물건의 가격으로 보상한 건축물의 철거비용은 시행규칙 제33조 제4항 본문에 따라 사업시행자가 부담하는 것이 원칙이나, 건축물의 소유자가 당해 건축물의 구성부분을 사용 또는 처분할 목적으로 철거하는 경우에는 건축물의 소유자가 부담합니다.

• 공익사업에 농어촌 빈집정비사업을 추가하고, 수용·사용 개시일까지 토지·물건을 인도·이전하지 아니한 자에게 1천만원 이하 이행강제금(연 2회 이내) 부과 신설.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제89조의2, 시행규칙 제33조 제4항

진행 단계

1단계 협의 및 의견서 제출

보상계획 열람 기간이나 협의 단계에서 건축물대장, 무허가건축물 관리대장, 종전 공익사업의 보상금 지급확인서 등 특례 요건을 증명하는 공부와 서류를 갖추어 의견서를 제출합니다.

2단계 수용재결 신청

노후 주거용 건축물의 최저보상 특례 적용이나 20년 이내 재편입 가산보상 산정 내역에 이견이 있어 협의가 성립하지 않으면 토지수용위원회의 재결 절차로 이어집니다. 재결 신청 단계에서는 건축물대장, 무허가건축물 관리대장, 종전 공익사업의 보상금 지급확인서 등 특례 요건을 증명하는 공부와 서류를 제출하여 판단을 받게 됩니다.

3단계 이의재결 및 행정소송

적법한 주거용 건축물에 대한 6백만 원 최저보상(토지보상법 시행규칙 제58조 제1항) 또는 보상일부터 20년 이내 재편입 시 평가액의 30퍼센트 가산보상(같은 조 제2항)이 협의 단계에서 반영되지 않은 경우, 수용재결·이의재결 및 행정소송 절차를 통해 다툴 수 있습니다.

먼저 확인할 것

☑ 대상 건물이 주거용 건축물이며 시행규칙 제33조에 따른 평가 금액(부대시설 포함)이 6백만원 미만인지 여부

☑ 관계법령에 따른 허가·신고 없이 건축되거나 불법 용도변경된 무허가건축물등에 해당하여 특례에서 제외되는지 여부

☑ 1989년 1월 24일 당시 존재한 무허가건축물등으로서 부칙에 따라 적법한 건축물로 간주되는 대상인지 여부

☑ 과거 공익사업으로 주거용 건축물 보상을 받은 날부터 20년 이내에 다른 공익사업시행지구에 다시 편입되었는지 여부

☑ 종전 보상 후 당해 지구 밖에서 매입·건축한 시점이 다른 공익사업의 사업인정고시일등(관계법령 고시일 포함) 이전인지 여부

☑ 종전 보상 전부터 소유한 대지이거나 타인 대지 위 건축물이어서 건물만 가산되는지 여부 및 가산금 1천만원 한도 적용 여부

☑ 현재 편입 주택의 건축물대장 및 등기사항전부증명서 상 주용도와 소유권 취득일(매입·건축일) 대조 확인

☑ 과거 공익사업에서 주거용 건축물에 대한 보상을 받은 사실과 정확한 보상일을 증명하는 보상금 지급확인서 등 증빙 확보 여부

자주 묻는 질문

Q. 주거용 건축물 평가액이 6백만원 미만일 때 6백만원으로 올려주는 특례는 토지(대지) 보상금까지 합쳐서 6백만원이라는 뜻인가요?

그렇지 않습니다. 토지보상법 시행규칙 제58조 제1항은 주거용 건축물로서 제33조에 따라 평가한 금액이 6백만원 미만인 경우 그 보상액을 6백만원으로 한다고 규정하고 있습니다. 제33조는 건축물(담장 및 우물 등의 부대시설 포함)의 평가에 관한 조문이므로, 6백만원 최저보상 기준은 건축물 평가액에 대해서만 적용되며 그 아래의 토지(대지) 보상금은 토지 평가 기준에 따라 별도로 산정됩니다.

Q. 허가 없이 지은 무허가 주택도 낡아서 평가액이 적게 나오면 6백만원을 받을 수 있나요?

토지보상법 시행규칙 제58조 제1항 단서는 무허가건축물등에 대하여는 그러하지 아니하다고 규정하여 무허가건축물등을 6백만원 최저보상 특례 대상에서 제외하고 있습니다. 다만 시행규칙 부칙(2002. 12. 31. 건설교통부령 제344호) 제5조 제1항에 따라 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등은 이 보상에서 적법한 건축물로 보므로, 그 날짜 당시 이미 있던 건물인지를 건축 시점을 보여 주는 객관적 자료로 확인하시기 바랍니다.

Q. 과거 공익사업으로 주택 보상을 받고 이사한 집이 20년 안에 다시 수용되면 어떤 금액에 30퍼센트를 가산해 주나요?

시행규칙 제58조 제2항 및 제3항에 따라 새로 편입된 주거용 건축물과 그 대지의 평가액에 30퍼센트를 가산하여 보상하되, 가산금이 1천만원을 초과하는 경우에는 1천만원을 한도로 합니다. 다만 종전 보상을 받기 이전부터 이미 소유하고 있던 대지 위에 집을 지었거나 다른 사람 소유의 대지 위에 건축한 경우에는 대지는 제외하고 주거용 건축물의 평가액에 대해서만 30퍼센트를 가산합니다.

Q. 새로 이사 간 지역이 개발된다는 고시가 난 뒤에 집을 산 경우에도 20년 내 재편입 가산보상을 받을 수 있나요?

시행규칙 제58조 제2항 단서는 다른 공익사업의 사업인정고시일등 또는 다른 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날 이후에 매입 또는 건축한 경우에는 가산보상을 적용하지 않도록 규정하고 있습니다. 따라서 새로운 공익사업의 관계법령 고시일과 본인의 주택 매입·건축일 중 어느 것이 먼저인지를 공부상 날짜로 대조해야 합니다.

Q. 오래된 집이 수용될 때 건축물 보상금을 받고 나면 철거비용은 집주인이 내야 하나요?

토지보상법 시행규칙 제33조 제4항 본문에 따라 물건의 가격으로 보상한 건축물의 철거비용은 사업시행자가 부담하는 것이 원칙입니다. 다만 같은 항 단서에 따라 건축물의 소유자가 당해 건축물의 구성부분(자재 등)을 사용 또는 처분할 목적으로 직접 철거하는 경우에는 건축물의 소유자가 철거비용을 부담합니다.

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