발간자료

다루는 주제
토지 소유자 현황 및 평가 기준, 행위 제한 및 지장물(사업 추진에 방해가 되는 건축물이나 공작물·수목 따위의 물건) 권리 관계, 영업권자 및 거주자 손실보상 기준

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

개발제한구역 지정 상태와 실제 이용 현황 차이로 보상액 평가 기준에 의문이 생기는 상황입니다.

• 사업시행자가 취득할 토지에 대하여 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공시지가를 기준으로 산정하되, 그 공시기준일부터 가격시점(보상액을 매기는 기준 날짜)까지의 관계 법령에 따른 해당 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 지가변동률, 생산자물가상승률과 그 밖에 해당 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려하여 평가하도록 정하고 있습니다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조제1항, 2026-10-24 조회).

• 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하며(같은 조 제2항), 사업인정 후 취득하는 토지는 사업인정고시일 전의 시점으로서 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 하되(같은 조 제4항), 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 해당 공고일 또는 고시일 전의 시점으로서 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 합니다(같은 조 제5항).

• 무허가 건축물 부지이거나 불법 형질변경(토지의 모양이나 성질을 허가 없이 바꿈)된 토지는 변경 당시의 이용상황을 기준으로 평가됩니다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제24조).

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조, 같은 법 시행규칙 제23조·제24조

지구 지정 전후로 설치된 지장물과 수목의 적법성에 대해 보상 대상 인정 여부를 확인하는 상황입니다.

• 공공주택지구 안에서는 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지의 분할·합병, 물건을 쌓아놓는 행위, 죽목의 벌채(나무나 대나무를 베어냄) 및 식재(나무를 심음) 등을 하려면 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다(공공주택 특별법 제11조제1항, 2026-10-24 조회).

• 손실보상 절차에서 행위 제한 규정이 중요한 이유는 공공주택지구 지정 주민 등의 의견청취 공고일 이후 허가 없이 새로 심은 수목이나 무단으로 증·개축한 건축물, 불법 형질변경 내역은 원상회복 명령의 대상이 될 수 있고(공공주택 특별법 제11조 제4항), 사업인정고시 후 허가 없이 설치된 건축물·공작물·물건은 손실보상을 청구할 수 없기 때문입니다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제25조 제3항).

근거 법령 · 공공주택 특별법 제11조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제25조

사업장 운영자와 주거 세입자가 이전비 및 보상 요건을 파악하고자 하는 상황입니다.

• 영업 손실보상은 첫째, 사업인정고시일 등 기준 시점 이전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속 영업을 해왔는지, 둘째, 허가 등이 필요한 영업의 경우 사업인정고시일 등 전에 허가 등을 받아 그 내용대로 영업하고 있었는지 여부에 따라 휴업보상 또는 폐업보상 해당 여부를 검토할 수 있습니다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제45조).

• 세입자는 사업인정고시일 등 당시 또는 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 당시 해당 지구 안에서 3개월 이상 거주한 사실이 있는지 여부에 따라 주거이전비 지급 대상 여부를 검토할 수 있습니다. 다만 무허가건축물 등에 입주한 세입자는 1년 이상 거주 요건이 적용됩니다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제1항·제2항).

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제45조, 제54조

☑ 토지대장, 임야대장, 건축물대장, 등기사항전부증명서(토지·건물), 토지이용계획확인원 등 기본 공부(국가나 공공기관이 법령에 따라 작성·관리하는 공적 장부) 서류

☑ 필지 전체와 경계부·진입로가 나온 현장 사진 및 공공 포털 발급 연도별 항공사진

☑ 지목 변경이나 형질변경 허가서 및 준공검사필증(해당 시)

☑ 건물 내부·외부 구조 사진과 부대시설(관정(지하수를 끌어올리기 위해 판 우물), 담장, 포장, 컨테이너 등) 사진

☑ 수목의 수종·규격·수량 파악 메모 및 시설물 설치 당시 계약서·세금계산서·영수증

☑ 사업자등록증, 영업허가(신고)증, 최근 3년간 부가가치세 과세표준증명원 및 재무제표(영업자)

☑ 농업경영체 등록확인서(농지원부), 농자재 구매 영수증, 농산물 판매 내역, 임대차계약서(영농자)

☑ 주민등록초본(주소 변동 전체 포함), 확정일자 임대차계약서, 공과금 납부 내역서 및 행정기관 수령 문서

2026년 10월 현재 보상계획은 아직 공고되지 않았습니다.

사업시행자의 현장 출입이나 측량·조사를 거부하더라도 공익사업 절차 자체가 중단되지는 않습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에