발간자료

다루는 주제
도로 부지의 유형별 평가 비율과 사실상 사도의 판단 기준, 구거 부지와 용수를 위한 도수로 부지의 구분 및 인근토지의 정의, 하천법·소하천정비법상 손실보상과 하천구역 매수청구 절차, 하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법에 따른 보상 기준을 정리합니다.

글의 구성
1  영역별 쟁점과 법적 기준
2  진행 단계
3  점검표
4  자주 묻는 질문

소유 토지가 오래전부터 통행로로 쓰였다는 이유로 주변 땅값의 3분의 1 이하로 낮게 책정된 보상금을 통보받는 경우가 많습니다.

• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙(이하 토지보상법 시행규칙) 제26조 제1항은 도로 부지를 세 가지로 나누어 평가 기준을 정하고 있습니다. 첫째, 사도법에 의한 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 5분의 1 이내로 평가합니다. 둘째, 사실상의 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 평가합니다. 셋째, 사도법에 의한 사도나 사실상의 사도 외의 도로 부지는 감액 비율을 적용하지 않고 토지보상법 시행규칙 제22조에서 정하는 일반 취득 토지의 평가 방법으로 평가합니다.

• 토지보상법 시행규칙 제26조 제2항에 따르면 사실상의 사도란 사도법에 의한 사도 외의 도로로서 다음 네 가지 중 어느 하나에 해당하는 도로를 말합니다. 첫째, 도로 개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로입니다. 둘째, 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로입니다. 셋째, 건축법 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로입니다. 넷째, 도로 개설 당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로입니다.

• 같은 항 본문 괄호 규정에 따라 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시·군관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것은 사실상의 사도에서 제외됩니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제22조, 제26조 제1항, 제2항

농경지 옆 물길로 이용되는 땅이 단순 배수로인지 용수 공급용 수로인지에 따라 보상금 산정 방식에 큰 차이가 발생합니다.

• 토지보상법 시행규칙 제26조 제3항 본문은 구거 부지에 대하여 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 평가하도록 규정하고 있습니다. 그러나 같은 항 단서에 따라 용수를 위한 도수로 부지에 대하여는 3분의 1 이내 감액 규정을 적용하지 않고 토지보상법 시행규칙 제22조의 규정에 의하여 일반 토지와 동일한 방법으로 평가합니다. 다만 개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익(편리함과 이익)을 위하여 스스로 설치한 도수로 부지는 이 단서에서 제외되어 다시 본문에 따른 구거 부지 평가 기준을 적용받게 됩니다.

• 토지보상법 시행규칙 제26조 제4항은 인근토지란 해당 도로 부지 또는 구거 부지가 도로 또는 구거로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용상황과 유사한 토지로서 해당 토지와 위치상 가까운 토지를 말한다고 정의하고 있습니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제22조, 제26조 제3항, 제4항

하천 정비 사업으로 땅이 수용되거나 하천구역 지정으로 인해 기존처럼 농사를 짓거나 건물을 세우지 못해 재산권 행사에 제약을 겪게 됩니다.

• 국가하천이나 지방하천의 경우 하천법 제76조 제1항에 따라 하천관리청이 시행하는 하천공사나 법령상 처분·제한으로 손실을 입은 자가 있는 때에는 기후에너지환경부장관이 행한 처분·공사로 인한 것은 국고에서, 시·도지사가 행한 처분·공사로 인한 것은 해당 시·도에서 그 손실을 보상하여야 합니다. 같은 조 제2항부터 제4항까지에 따라 손실보상 협의가 성립되지 않으면 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있으며, 하천법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용합니다.

• 소하천의 경우에도 소하천정비법 제24조 제1항부터 제4항까지에 따라 관리청은 시행계획에 따른 소하천등 정비 등으로 손실을 입은 자에게 손실을 보상하여야 하며, 손실보상 협의가 이루어지지 않으면 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하고 토지보상법 준용 절차를 거치게 됩니다.

• 하천법 제79조 제1항에 따르면 하천구역(지방하천의 하천구역은 제외한다)의 결정 또는 변경으로 그 구역 안의 토지 등을 종래의 용도로 사용할 수 없어 그 효용이 현저하게 감소한 토지 등 또는 사용 및 수익이 사실상 불가능한 토지 등의 소유자로서, 하천구역 결정·변경 당시부터 계속 소유한 자, 사용·수익이 불가능하게 되기 전에 취득하여 계속 소유한 자, 또는 이들로부터 상속받아 계속 소유한 자는 하천관리청에 매수를 청구할 수 있습니다.

근거 법령 · 하천법 제76조, 제79조 제1항, 소하천정비법 제24조

과거 법 개정으로 조상 대대로 물려받은 토지가 보상도 없이 제방 안쪽 국유 하천으로 넘어간 사실을 뒤늦게 알게 되는 일이 있습니다.

• 하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법 제2조에 따르면 종전 하천구역편입토지 보상에 관한 특별조치법 제3조에 따른 소멸시효(권리를 행사하지 않아 사라지는 기한) 만료로 보상청구권이 소멸되어 보상을 받지 못한 토지 중, 법률 제2292호 하천법개정법률 시행일 전에 하천구역으로 된 경우(제1호), 법률 제2292호 시행일부터 법률 제3782호 하천법중개정법률 시행일 전에 하천구역으로 된 경우(제2호), 법률 제2292호 시행으로 제방으로부터 하천 측에 있던 토지가 국유로 된 경우(제3호), 법률 제892호 하천법 시행일부터 법률 제2292호 시행일 전에 제방으로부터 하천 측에 있던 토지 또는 제방부지가 국유로 된 경우(제4호)에는 관할 특별시장·광역시장 또는 도지사가 그 손실을 보상하여야 합니다.

• 하천편입토지보상법 제3조는 같은 법 제2조에 따른 보상청구권의 소멸시효가 2033년 12월 31일에 만료된다고 규정하고 있습니다.

• 같은 법 제6조 제1항에 따라 보상 평가는 통지 또는 공고한 날의 가격을 기준으로 하되, 편입 당시의 지목 및 토지이용상황, 해당 토지에 대한 공법상의 제한, 현재의 토지이용상황 및 유사한 인근 토지의 정상가격 등을 고려하여 산정합니다. 또한 같은 법 제7조 제1항에 따라 국가, 지방자치단체, 공공기관 등이 해당 구간에서 하천공사 등 공익사업을 시행하는 경우에는 자기의 부담으로 대상 토지를 보상하고 사업을 시행할 수 있습니다.

근거 법령 · 하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법 제2조, 제3조, 제6조 제1항, 제7조 제1항

과거 공익사업 부지에 편입되었으나 여태 손실보상금이 지급되지 않은 미지급용지(보상 없이 먼저 사업에 쓰인 토지)가 현 시점의 도로 현황만으로 감액 평가될 우려가 있습니다.

• 과거 토지 이력을 확인하려면 우선 구 토지대장, 폐쇄등기부등본(전산화 전의 종이 등기부 기록), 지적원도, 분할 측량 연혁 자료를 발급받아 해당 필지가 언제 본래 토지에서 분할되었고 언제 지목(토지의 주된 용도 구분)이 도로·구거·하천으로 변경되었는지 확인해야 합니다.

• 도로와 구거의 경우 토지이용계획확인원과 과거 도시·군관리계획 결정 고시문을 대조하여 도시·군관리계획으로 도로 결정이 먼저 이루어진 뒤 도로로 사용되었는지 살펴야 하며, 시기별 항공사진을 통해 실제 통행로나 물길이 개설된 시점과 주변 토지의 이용 현황을 파악해야 합니다.

• 종전 공익사업의 부지로 편입되었으나 보상금이 지급되지 아니한 미지급용지에 해당한다면 토지보상법 시행규칙 제25조 제1항에 따라 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가받게 됩니다. 따라서 단순 사실상의 사도 감액 대상인지 미지급용지 평가 대상인지에 관한 구체적인 법적 대응 방향은 개별 상담에서 확인하시기 바랍니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제25조 제1항

1단계 공부 및 과거 이력 자료 확보

우선 구 토지대장, 폐쇄등기부등본, 지적원도, 분할 측량 연혁 자료를 발급받아 해당 필지가 언제 본래 토지에서 분할되었고 언제 지목이 도로·구거·하천으로 변경되었는지 확인해야 합니다.

2단계 도시·군관리계획 고시 및 항공사진 대조

도로와 구거의 경우 토지이용계획확인원과 과거 도시·군관리계획 결정 고시문을 대조하여 도시·군관리계획으로 도로 결정이 먼저 이루어진 뒤 도로로 사용되었는지 살펴야 하며, 시기별 항공사진을 통해 실제 통행로나 물길이 개설된 시점과 주변 토지의 이용 현황을 파악해야 합니다. 하천편입토지의 경우 지자체가 관리하는 편입토지조서 등재 여부를 확인하고, 선대 명의의 토지라면 제적등본과 가족관계증명서를 통해 상속 지분 관계를 정리해야 합니다.

3단계 손실보상 협의 및 재결·매수·특별조치법 청구

손실보상 협의가 성립되지 않으면 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있으며, 하천법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용합니다. 아직 보상을 청구하지 못한 소유자나 상속인은 시효 만료 전에 관할 시·도지사에게 보상 청구 절차를 확인해야 합니다.

☑ 도로 부지의 유형 구분: 사도법상 사도(5분의 1 이내), 사실상의 사도(3분의 1 이내), 그 밖의 일반 도로(제22조 평가) 중 어디에 해당하는지 여부 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조 제1항)

☑ 사실상 사도 제외 요건: 국토계획법에 의한 도시·군관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 토지인지 여부 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조 제2항)

☑ 구거 및 도수로 구분: 인근토지 3분의 1 이내로 평가되는 구거인지, 일반 평가(제22조) 대상인 용수를 위한 도수로 부지(자기 편익 직접 설치 제외)인지 여부 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조 제3항)

☑ 인근토지 선정의 적정성: 도로·구거로 이용되지 않았을 경우 예상되는 표준적인 이용상황과 유사하고 위치상 가까운 토지를 기준으로 삼았는지 여부 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조 제4항)

☑ 하천편입토지 특별조치법 요건: 과거 하천법 개정 등으로 보상 없이 편입된 적용 대상(제2조 각 호) 해당 여부 및 소멸시효(2033년 12월 31일) 도과(기한이 지나 효력이 없어짐) 여부 (하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법 제2조, 제3조)

☑ 공부 및 측량 연혁 자료: 구 토지대장, 폐쇄등기부등본, 지적원도, 분할 측량 연혁 자료를 통한 분할 및 지목 변경 시점 확인

☑ 고시문 및 항공사진 자료: 토지이용계획확인원, 과거 도시·군관리계획 결정 고시문, 시기별 항공사진을 통한 도로·물길 개설 시점 파악

☑ 하천편입 및 미지급용지 확인 자료: 지자체 편입토지조서 등재 여부, 제적등본·가족관계증명서 및 종전 공익사업 미지급용지(시행규칙 제25조 제1항) 해당 여부

그렇지 않습니다. 현황상 도로로 이용되고 있더라도 토지보상법 시행규칙 제26조 제2항 각 호에서 정한 사실상의 사도 요건에 해당해야만 3분의 1 이내 감액 평가가 적용됩니다. 구체적으로는 토지소유자가 자기 토지 편익을 위해 스스로 설치한 경우, 타인의 통행을 제한할 수 없는 경우, 건축법상 지정·공고 도로인 경우, 대지·공장용지 조성을 위해 설치한 도로인 경우에만 해당합니다. 특히 도시·군관리계획에 의해 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 토지는 사실상의 사도에서 제외되어 일반 토지 평가 방법을 따릅니다.

물길의 성격과 개설 주체를 먼저 확인해야 합니다. 토지보상법 시행규칙 제26조 제3항은 구거 부지를 인근토지 평가액의 3분의 1 이내로 평가하도록 하면서도, 단서에서 용수를 위한 도수로 부지는 감액 없이 제22조의 일반 토지 평가 규정에 의하여 평가하도록 정하고 있습니다. 다만 개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도수로 부지는 일반 평가 대상에서 제외됩니다.

토지보상법 시행규칙 제26조 제4항에 따라 해당 도로 부지나 구거 부지가 도로 또는 구거로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용상황과 유사한 토지로서 해당 토지와 위치상 가까운 토지를 말합니다. 따라서 현황이 도로·구거라는 이유만으로 주변에서 가장 가치가 낮은 토지를 기준으로 삼는 것이 아니며, 편입 전 본래 토지의 표준적인 이용상황을 기준으로 비교해야 합니다.

하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법 제2조 각 호의 적용 대상에 해당하는 토지라면 같은 법 제3조에 따라 보상청구권 소멸시효가 만료되는 2033년 12월 31일까지 관할 시·도지사에게 손실보상을 청구할 수 있습니다. 보상 청구 소멸시효가 현행법상 2033년 말까지로 규정되어 있으므로 지자체 편입토지조서 등재 여부와 제적등본을 통한 상속 지분 관계를 서둘러 확인하는 것이 좋습니다.

국가하천의 하천구역이라면 하천법 제79조 제1항에 따른 토지 등의 매수청구를 검토할 수 있습니다. 하천구역(지방하천 제외)의 결정 또는 변경으로 토지 등을 종래 용도로 사용할 수 없어 효용이 현저히 감소하거나 사용·수익이 사실상 불가능해진 경우, 결정·변경 당시부터 계속 소유한 자나 그 상속인은 하천공사 계획이 없더라도 하천관리청에 토지 매수를 청구할 수 있습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에