발간자료

다루는 주제
무허가건축물 부지의 건축·용도변경 당시 이용상황 상정 평가·무단 용도변경 건축물의 포함 시점과 적용례·1989년 1월 24일 당시 무허가건축물 특례와 건폐율 면적 한도·사용승인 미필(승인 절차를 마치지 않음) 건축물과 무허가건축물의 법적 구분

글의 구성
1  영역별 쟁점과 법적 기준
2  진행 단계
3  점검표
4  자주 묻는 질문

오랫동안 집이나 창고로 써 온 땅이라도 건축 인허가 기록이 없다면 보상금 산정 시 과거 농지나 임야 상태로 낮추어 평가될까 봐 걱정하는 분들이 많습니다.

• 건축법 등 관계 법령에 따라 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 해야 하는 건축물을 허가나 신고 없이 건축하거나 용도변경한 건축물(이하 무허가건축물등)의 부지는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 시행규칙 제24조에 따라 평가합니다.

• 토지보상법 제70조 제2항은 토지에 대한 보상액을 가격시점에서의 현실적인 이용상황에 따라 산정하도록 규정하고 있으나, 적법한 절차를 거치지 않은 무허가건축물등의 부지에 대해서는 예외 기준이 적용됩니다.

• 이에 따라 현재 건축물이 들어서 있어 사실상 대지로 이용되고 있더라도, 감정평가 시에는 해당 무허가건축물등이 건축되거나 용도변경될 당시의 토지 이용상황을 상정하여 보상액을 산정합니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제2항, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제24조

적법하게 지은 건물이더라도 사후에 신고 없이 다른 용도로 고쳐 썼다면 공익사업이 언제 공고되었는지에 따라 부지 평가 기준이 달라집니다.

• 또한 기존에 적법하게 지어진 건축물이라 하더라도 관계 법령상 허가나 신고가 필요한 용도변경을 무단으로 진행한 경우에는 불법용도변경 건축물에 해당하여 용도변경 당시의 이용상황을 상정하게 됩니다.

• 다만 무단 용도변경 건축물을 무허가건축물등의 범위에 포함시킨 토지보상법 시행규칙 제24조의 개정 규정은 2012년 1월 2일(국토해양부령 제427호)부터 시행되었으며, 같은 규칙 부칙 제2조에 따라 2012년 1월 2일 이후 최초로 보상계획을 공고하거나 토지소유자 및 관계인에게 보상계획을 통지하는 공익사업부터 적용됩니다.

• 따라서 사업의 최초 보상계획 공고·통지 시점과 건축·용도변경 시점을 함께 대조해 보아야 합니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제24조, 부칙(국토해양부령 제427호, 2012. 1. 2.) 제2조

법령이 정한 기준일 이전에 지어진 오래된 무허가 건물은 적법한 건물로 인정받을 길이 열려 있으나, 마당 전체가 제한 없이 대지로 평가되는 것은 아닙니다.

• 토지보상법 시행규칙 부칙(2002년 12월 31일 건설교통부령 제344호) 제5조 제1항은 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등에 대한 보상 특례를 규정합니다. 해당 조항은 시행규칙 제24조, 제54조 제1항 단서, 제54조 제2항 단서, 제58조 제1항 단서 및 제58조 제2항 단서의 규정에도 불구하고 보상을 할 때 이를 적법한 건축물로 봅니다.

• 2013년 4월 25일(국토교통부령 제5호) 신설된 같은 부칙 제5조 제2항은 부지 면적 한도를 정하고 있습니다. 적법한 건축물로 보는 무허가건축물등에 대한 보상을 하는 경우 부지 면적은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조에 따른 건폐율(대지면적에 대한 건축면적 비율)을 적용하여 산정한 면적을 초과할 수 없습니다.

• 예를 들어 건폐율을 적용하여 산정한 면적 한도까지만 적법한 건축물의 부지로 인정받고, 이를 넘어서는 잔여 면적은 본래의 이용상황 등에 따라 구분 평가될 수 있습니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 부칙(건설교통부령 제344호, 2002. 12. 31.) 제5조 제1항·제2항, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조

정상적으로 건축허가를 받아 공사를 마쳤는데도 준공검사만 받지 못해 대장이 없다는 이유로 무허가 건물로 묶여 불이익을 겪는 사례가 있습니다.

• 건축법 제11조 및 제14조는 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자가 시장·군수·구청장 등의 허가를 받거나 신고를 해야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제19조는 건축물의 용도변경 시 허가나 신고 절차를 정하고 있습니다.

• 반면 건축법 제22조 제1항은 건축주가 제11조·제14조 등에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 허가권자에게 사용승인을 신청해야 한다고 규정합니다.

• 따라서 애초에 적법한 건축허가를 받거나 건축신고를 마치고 설계도서에 따라 공사를 진행한 건축물은 평가 기준이 다를 수 있습니다. 부도나 자금 사정, 인허가 조건 미비로 건축법 제22조에 따른 사용승인(준공검사)만을 받지 못한 채 사용 중인 건축물은 원칙적으로 시행규칙 제24조의 무허가건축물등과 구별됩니다.

근거 법령 · 건축법 제11조, 제14조, 제19조, 제22조 제1항, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제24조

건물을 지을 당시에는 법적으로 허가나 신고 대상이 아니었던 소규모 건물이나 비도시지역 건물이 사후 법 개정을 이유로 무허가로 분류되기도 합니다.

• 또한 건축 당시에는 관계 법령상 허가나 신고 대상이 아니었던 소규모 건축물이거나 비도시지역의 건축물이었는지도 점검해야 합니다.

• 건축 당시의 법령에 비추어 적법하게 지어진 건축물이라면 사후에 법령이 개정되어 허가 대상이 되었더라도 무허가건축물등으로 볼 수 없기 때문입니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제24조

1단계 보상계획 공고 및 토지·물건조서 열람 확인

편입 토지 위에 건축물대장에 등재되지 않은 건축물이나 증축·용도변경된 부분이 있다면, 토지보상법 제15조에 따른 보상계획 공고 및 토지·물건조서 열람 기간부터 해당 건축물이 조서에 어떻게 기재되어 있는지 확인해야 합니다. 사업시행자가 작성한 물건조서에 무허가건축물로 표기되어 있다면, 소유자는 먼저 해당 건축물이 건축된 시점이나 용도변경된 시점을 특정할 수 있는 객관적인 자료를 확보해야 합니다.

2단계 건축 시점 및 인허가 사실 입증 자료 확보

1989년 1월 24일 이전에 건축된 사실을 소명하기 위해서는 국토지리정보원 등에서 발급받을 수 있는 연도별 항공사진 판독 결과, 지자체의 무허가건축물 관리대장, 과거 재산세(가옥세) 과세대장 및 납부 내역, 전기·수도·가스 등의 최초 설치 및 요금 납부 기록, 구 건축물대장 등을 교차 확인합니다. 만약 적법한 허가나 신고를 거쳐 축조(건축물을 지음)된 미준공 건축물임에도 사업시행자가 이를 무허가건축물등으로 보아 부지를 건축 당시의 전·답 등으로 낮추어 평가했다면, 당시의 건축허가서나 신고필증 등을 제출하여 평가 기준에 대한 의견을 개진(의견을 밝혀 진술함)해야 합니다.

3단계 수용재결·이의신청 및 행정소송 대응

협의 단계에서 이러한 입증 자료를 바탕으로 의견서를 제출했음에도 반영되지 않았다면, 수용재결(협의 불성립 시 토지수용위원회가 보상금 등을 결정하는 행정처분) 및 이의신청 절차를 거칠 수 있습니다. 나아가 토지보상법 제85조에 따른 행정소송(보상금증액청구소송)을 통해 부지의 이용상황 판단과 건폐율 적용 면적의 적정성을 다투게 되며, 개별 토지의 건축 연혁과 적용 법령에 따른 구체적인 대응 방안은 상담에서 확인하시기 바랍니다.

☑ 건축 및 용도변경 시점: 1989년 1월 24일 당시 이미 존재하던 건축물인지 여부 및 입증 자료(항공사진·과세대장 등) 유무 (토지보상법 시행규칙 부칙(건설교통부령 제344호) 제5조 제1항)

☑ 인정 부지 면적 한도: 적법한 건축물로 의제(법률에서 그러한 것으로 봄)될 경우 국토계획법상 용도지역별 건폐율을 적용하여 산정한 부지 면적 범위 (토지보상법 시행규칙 부칙(건설교통부령 제344호) 제5조 제2항)

☑ 불법용도변경 적용례: 무단 용도변경 건축물의 경우 해당 공익사업의 최초 보상계획 공고·통지일이 2012년 1월 2일 이후인지 여부 (토지보상법 시행규칙 제24조 및 부칙(국토해양부령 제427호) 제2조)

☑ 인허가 및 사용승인 구분: 애초부터 허가·신고 없이 건축된 것인지, 적법한 건축허가·신고 후 사용승인(준공)만 받지 못한 상태인지 여부 (건축법 제11조·제14조·제22조 및 토지보상법 시행규칙 제24조)

☑ 건축 당시 법령상 의무: 해당 건축물이 축조될 당시의 건축법 등 관계 법령상 허가나 신고 의무가 면제되는 지역·규모였는지 여부 (토지보상법 시행규칙 제24조)

원칙적으로 허가나 신고 없이 건축하거나 용도변경한 무허가건축물등의 부지는 토지보상법 시행규칙 제24조에 따라 건축 또는 용도변경될 당시의 이용상황(전·답·임야 등)을 상정하여 평가합니다. 다만 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등은 부칙 특례에 따라 적법한 건축물로 보므로, 그 부지 역시 국토계획법상 건폐율을 적용하여 산정한 면적 한도 내에서는 현황인 대지 등으로 평가받을 수 있습니다.

지자체에서 관리하는 무허가건축물대장에 등재되어 있는지를 우선 확인합니다. 대장이 없다면 1989년 1월 24일 당시의 상태를 촬영한 국토지리정보원 항공사진, 해당 연도 이전의 재산세(건물분) 과세 내역서, 한전 전기요금이나 상수도 최초 개통 확인서, 전화 가입 증명원 등 공공기관이 발행한 객관적인 공부(공적 장부)와 기록을 수집하여 건축 시점을 소명해야 합니다.

2012년 1월 2일 시행된 토지보상법 시행규칙 제24조 개정으로 허가나 신고 없이 용도변경한 건축물도 무허가건축물등의 범위에 포함되었습니다. 해당 공익사업의 최초 보상계획 공고·통지일이 2012년 1월 2일 이후라면 용도변경 당시의 이용상황을 상정하여 평가받게 되며, 주거이전비 등 부대 보상 대상 해당 여부에도 영향을 미칠 수 있으므로 사업 공고일과 용도변경 경위를 면밀히 따져보아야 합니다.

건축법 제11조·제14조에 따른 건축허가나 신고 없이 지은 건물과, 적법하게 허가·신고를 받은 뒤 건축법 제22조의 사용승인만 받지 못한 건물은 법적 성격이 다릅니다. 토지보상법 시행규칙 제24조는 허가나 신고 없이 건축·용도변경한 건축물을 무허가건축물등으로 정의하고 있으므로, 적법한 인허가 도서대로 시공된 미사용승인 건축물이라면 당시의 건축허가서와 착공신고필증 등을 제출하여 무허가건축물등에 해당하는지를 확인받을 수 있습니다.

그렇지 않습니다. 토지보상법 시행규칙 부칙(건설교통부령 제344호) 제5조 제2항에 따라, 적법한 건축물로 보는 무허가건축물등의 부지 면적은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조에 따른 건폐율을 적용하여 산정한 면적을 초과할 수 없습니다. 따라서 부지 면적은 건폐율을 적용하여 산정한 면적을 넘을 수 없고(구체적인 산정 방식은 사안별로 달라질 수 있습니다), 이를 초과하는 마당이나 부속 토지는 별도의 기준에 따라 평가됩니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에