발간자료

다루는 주제
가격시점의 현실적인 이용상황 반영 원칙·비교표준지 선정 및 이중 감가(가치를 두 번 깎는 일) 확인·일시적인 이용상황 및 주관적 가치의 배제·무허가건축물 부지 및 불법형질변경(허가 없는 토지 모양·성질 변경) 토지의 평가·지목과 현황 불일치에 대한 객관적 입증(증거를 들어 증명함) 자료 확보

글의 구성
1  영역별 쟁점과 법적 기준
2  진행 단계
3  점검표
4  자주 묻는 질문

토지대장이나 임야대장에는 밭이나 임야로 적혀 있지만 오랫동안 마당이나 진입로, 창고 자리 등으로 써 온 땅이 공익사업 구역에 들어가는 일이 흔히 일어납니다.

• 토지보상법 제70조 제1항은 취득하는 토지에 대하여 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공시지가를 기준으로 하되, 공시기준일부터 가격시점까지의 토지 이용계획, 지가변동률, 생산자물가상승률과 함께 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려하여 적정가격으로 보상하도록 규정하고 있습니다.

• 이어 같은 법 제70조 제2항은 토지에 대한 보상액을 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정한다고 명시하고 있습니다.

• 여기서 가격시점이란 같은 법 제67조 제1항에 따라 협의에 의한 경우에는 협의 성립 당시를, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시를 뜻합니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조·제70조

토지 보상 절차에서는 실제 이용 상태에 맞춰 표준지를 고르고도 대장상 지목이 다르다는 이유로 또다시 감가율(가치를 깎아 내리는 비율)을 매겼는지 감정평가서를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

• 더불어 토지보상법 시행규칙 제22조 제1항은 취득하는 토지를 평가할 때 평가 대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 삼도록 정하고 있습니다.

• 만약 공부상 지목은 임야이나 실제 현황이 적법한 대지나 농지라면, 토지 감정평가 과정에서도 공부상 지목이 아닌 실제 이용상황에 부합하는 표준지를 선정하고 그 현황을 기준으로 개별요인을 비교해야 합니다.

• 현실적인 이용상황을 반영하여 비교표준지를 선정하거나 품등비교(가격 형성에 영향을 미치는 개별 요인을 비교하는 일)를 마쳤다면, 원칙적으로 공부상 지목이 현황과 다르다는 사정이나 지목 변경에 드는 비용 등을 이유로 다시 감가율을 적용하여 이중으로 가치를 깎을 수는 없습니다. 따라서 토지소유자는 감정평가서의 산출 근거를 면밀히 확인해야 합니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제2항, 같은 법 시행규칙 제22조

건축이 잠시 묶인 동안 대지에 채소를 심어 두었거나 임시로 주차장으로 쓰고 있을 때, 그 임시 상태를 기준으로 땅값이 낮아지거나 달라질까 봐 염려하는 경우입니다.

• 토지보상법 제70조 제2항 후단은 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 보상액 산정 시 고려하지 아니한다고 규정하고 있습니다.

• 특히 실무에서 쟁점이 되는 일시적인 이용상황의 구체적인 범위에 관하여 토지보상법 시행령 제38조는 두 가지 유형을 정하고 있습니다.

• 첫째는 관계 법령에 따른 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 따라 해당 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지되거나 제한되어 그 본래의 용도와 다른 용도로 이용되고 있는 경우이며, 둘째는 해당 토지의 주위환경의 사정으로 보아 현재의 이용방법이 임시적인 경우입니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제2항, 같은 법 시행령 제38조

공부상 지목과 다른 현재의 모습을 주장하기에 앞서, 그 상태가 허가나 신고 의무가 없던 때에 만들어진 것인지 적법한 절차를 거친 것인지 먼저 가려야 하는 상황입니다.

• 토지보상법 시행규칙 제24조에 따라 건축법 등 관계 법령에 따른 허가나 신고 없이 건축·용도변경한 무허가건축물 등의 부지나, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법령에 따른 허가나 신고 없이 땅의 모양이나 성질을 바꾼 불법형질변경토지는 현재의 이용 현황이 아니라 무허가건축물 등이 건축될 당시 또는 토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가합니다.

• 따라서 공부상 지목과 다른 현황을 주장하기에 앞서, 해당 이용 상태가 일시적인 이용에 불과한 것은 아닌지, 그리고 적법한 절차를 거치거나 법령상 허가·신고 의무가 없던 시점에 형성된 현황인지를 먼저 구분해 보아야 합니다.

• 시행규칙 부칙의 1989. 1. 24.·1995. 1. 7. 경과조치에 따라 무허가건축물 부지와 불법형질변경 토지는 각각의 안내 쪽에서 따로 확인해야 합니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제24조

말로만 실제 쓰임새를 설명해서는 인정받기 어려우므로, 땅이 언제부터 어떻게 쓰였는지 보여줄 도면과 항공사진, 세금 내역 같은 공적 자료를 챙겨야 하는 단계입니다.

• 만약 한 필지의 토지 중 일부만 대지로 쓰이고 나머지는 농지로 쓰이는 등 이용상황이 부분별로 다르다면, 경계와 면적을 특정할 수 있는 측량성과도나 현황측량 도면을 통해 각 이용 부분의 면적을 명확히 구분해야 합니다.

• 현재의 이용상황이 공익사업 보상을 염두에 두고 급조된 일시적 상태가 아니라 오래전부터 계속되어 온 객관적 상황임을 보여주기 위해서는 국토지리정보원 등에서 발급받을 수 있는 연도별 항공사진(정사영상)과 위성사진을 확보해야 합니다. 이를 통해 형질변경이나 이용 개시 시점을 확인하는 것이 중요합니다.

• 여기에 더해 지방자치단체가 실제 현황에 따라 재산세를 부과한 과세내역서(현황 대지 과세 자료 등), 건축물대장이나 농지원부(농지대장), 전기·수도 설치 및 사용 내역, 인근 주민의 사실확인서 등 시간의 흐름에 따른 이용 실태를 뒷받침할 수 있는 공적·객관적 자료를 종합적으로 대조해 보아야 합니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제15조·제31조

1단계 토지조서 및 물건조서 열람과 이의제기

우선 토지보상법 제15조에 따른 토지조서 및 물건조서의 열람 기간 중에 내 토지의 공부상 지목과 현실 이용상황이 조서에 어떻게 기재되어 있는지 확인하고, 실제 현황과 다르게 적혀 있다면 기간 내에 서면으로 이의를 제기하여 조서 내용의 정정을 요구해야 합니다.

2단계 수용재결 신청 및 열람 기간 중 의견서 제출

협의 단계에서 사업시행자가 공부상 지목만을 기준으로 산정한 보상액을 제시하여 협의가 성립하지 않으면, 사업인정고시 이후 토지보상법 제30조에 따른 재결신청 청구 또는 사업시행자의 재결신청을 통해 관할 토지수용위원회의 수용재결(수용 여부와 보상금을 정하는 최종 판단) 절차를 밟게 됩니다. 수용재결 신청서가 접수되어 토지수용위원회의 공고에 따라 14일 이상 열람이 진행될 때, 토지소유자는 토지보상법 제31조 및 같은 법 시행령 제15조에 따라 의견서를 제출할 수 있습니다. 이 의견서에는 공부상 지목과 가격시점 현재의 현실적인 이용상황이 다르다는 사실, 해당 현황이 일시적 이용상황이나 불법형질변경에 해당하지 않는다는 법리적 근거, 그리고 이를 증명하는 항공사진·과세자료·현황 사진 등을 첨부하여 재결 감정평가 시 실제 이용상황이 반영되도록 요청해야 합니다.

3단계 수용재결 결과에 대한 이의신청 및 행정소송 제기

수용재결 결과에서도 공부상 지목대로 평가되었거나 현황 인정 면적이 축소되었고, 혹은 현황을 인정하면서도 지목이 다르다는 이유로 개별요인 비교에서 부당하게 가치가 깎였다면 구제 절차를 밟을 수 있습니다. 토지소유자는 재결서 정본(공식 원본과 동일한 효력을 지닌 문서)을 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있고, 재결서를 받은 날부터 90일 이내(이의신청을 거친 경우 그 재결서를 받은 날부터 60일 이내)에 보상금 증감에 관한 행정소송을 제기할 수 있습니다.

4단계 행정소송에서의 현장 검증 및 법원 감정 신청

토지보상 행정소송 단계에서는 법원이 지정하는 감정인에게 현장 검증과 감정을 신청하게 되며, 이때 가격시점 당시의 적법한 현실적 이용상황을 기준으로 감정평가가 이루어지도록 감정사항을 구체적으로 특정하는 과정이 뒤따릅니다. 필지 전체가 하나의 용도로 쓰이는지, 아니면 주된 건축물의 부속 토지로서 일단(하나로 묶인 무리)의 대지로 기능하고 있는지 등에 따라 평가 결과가 달라지므로, 초기 열람 단계부터 소송에 이르기까지 일관된 객관적 자료로 대응하는 것이 필요합니다.

☑ 토지조서 기재 현황: 보상계획 열람 기간 중 토지조서에 공부상 지목 외에 실제 이용현황 및 면적이 정확히 기재되었는지 여부 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제15조)

☑ 현실적 이용상황 부합성: 가격시점(협의 성립 또는 재결 당시)을 기준으로 실제 이용 현황에 맞는 비교표준지가 선정되었는지 여부 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제2항, 같은 법 시행규칙 제22조)

☑ 일시적 이용 해당 여부: 행정청의 일시적 이용 제한 명령이나 주위 환경에 따른 임시적 이용 상태가 본래 용도 대신 잘못 반영되었는지 여부 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제38조)

☑ 형질변경의 적법성 및 시점: 공부상 지목과 다른 현황이 관계 법령상 허가·신고 없이 이루어진 불법형질변경인지, 적법하게 형성된 시점이 언제인지 여부 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제24조)

☑ 지목 사유 이중 감가 여부: 현실적인 이용상황을 기준으로 평가하면서 공부상 지목이 다르거나 지목변경 비용이 든다는 이유로 중복하여 보상액을 깎았는지 여부 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제2항)

☑ 객관적 입증 자료 확보: 연도별 항공사진, 현황 측량성과도, 재산세 현황 과세 내역서 등 실제 이용 상태와 기간을 증명할 공적 자료 유무 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제31조(의견서 제출))

토지보상법 제70조 제2항에 따라 토지 보상액은 공부상 지목이 아니라 가격시점에서의 현실적인 이용상황을 기준으로 산정합니다. 따라서 해당 토지가 불법형질변경이나 무허가건축물 부지에 해당하지 않고 적법하게 주택의 부속 토지(마당)로서 대지로 이용되어 왔다면, 공부상 지목이 '전'이더라도 원칙적으로 대지에 준하여 보상액을 평가하게 됩니다. 이를 위해서는 건축물대장, 항공사진, 재산세 과세자료 등을 통해 적법한 대지 이용 사실을 확인해야 합니다.

일시적인 이용상황에 해당하면 그렇게 평가되지 않습니다. 토지보상법 제70조 제2항 및 같은 법 시행령 제38조는 주위 환경의 사정이나 법령상 제한 등으로 인해 현재의 이용방법이 임시적인 '일시적인 이용상황'은 보상액 산정 시 고려하지 않도록 규정하고 있습니다. 본래 대지인 토지를 건축 전까지 일시적으로 텃밭이나 임시 주차장 등으로 사용하는 것이 시행령 제38조의 일시적인 이용상황에 해당하는지는 법령상 금지·제한이나 주위 환경 사정 등 사안별로 판단되며, 해당하면 임시 이용 상태가 아닌 본래의 용도를 기준으로 평가합니다.

재산세 현황 과세 내역은 해당 토지가 실제로 어떻게 이용되어 왔는지를 보여주는 유력한 객관적 자료 중 하나입니다. 다만 지방세법상 현황 과세 사실만으로 토지보상법상 적법한 형질변경 여부까지 곧바로 인정되는 것은 아니므로, 토지보상법 시행규칙 제24조의 불법형질변경 토지에 해당하지 않는다는 점(법령상 허가·신고 의무가 없던 시점의 변경이거나 적법한 절차를 거친 점 등)을 시기별 항공사진이나 인허가 기록 등으로 함께 확인해야 합니다.

하나의 필지라도 실제 이용상황이 부분별로 뚜렷하게 구분된다면 각 부분의 현실적인 이용상황에 따라 면적을 나누어 평가할 수 있습니다. 다만 사업시행자나 감정평가사가 현장에서 그 경계를 정확히 알기 어려우므로, 소유자가 현황측량성과도나 도면, 항공사진 등을 제출하여 창고 부지 부분과 과수원 부분의 위치 및 면적을 객관적으로 특정해 주어야 합니다.

현실적인 이용상황을 기준으로 표준지를 선정하고 평가를 진행했다면, 원칙적으로 공부상 지목이 실제 현황과 다르다는 사정을 들어 다시 감가율을 적용하는 것은 이중 감가에 해당할 소지가 있습니다. 또한 적법하게 현황이 변경된 토지에 대해 단순히 지목변경 절차를 밟지 않았다는 이유만으로 과도하게 감가했는지도 수용재결 의견서 제출이나 이의신청, 행정소송 절차를 통해 다투어 볼 사항입니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에