발간자료

다루는 주제
사업인정고시 이후 발생하는 토지등의 보전의무와 금지 행위, 제1항이 금지하는 행위와 제2항에서 허가를 받아 할 수 있는 행위의 구분, 건축·대수선 및 공작물 설치 시 관할 지자체장 허가 절차, 허가 없는 현상 변경 시 원상회복 의무와 손실보상 청구 제한을 다룹니다.

글의 구성
1  영역별 쟁점과 법적 기준
2  진행 단계
3  점검표
4  자주 묻는 질문

공익사업 구역으로 지정된 토지의 소유자가 고시일 이후 토지 모양을 바꾸거나 기존 시설물을 임의로 처리하려다 법적 제한에 부딪히는 상황입니다.

• 관보에 사업시행자의 명칭과 수용·사용할 토지의 세목이 실리는 사업인정고시(토지보상법 제22조 제1항)는 해당 토지에 공익사업을 위한 보전의무를 발생시키는 기준 시점이 됩니다.

• 토지보상법 제25조 제1항은 사업인정고시가 된 후에는 누구든지 고시된 토지에 대하여 사업에 지장을 줄 우려가 있는 형질의 변경이나 같은 법 제3조 제2호(토지에 정착한 입목, 건물, 그 밖에 토지에 정착한 물건 및 이에 관한 소유권 외의 권리) 또는 제4호(토지에 속한 흙, 돌, 모래 또는 자갈에 관한 권리)에 규정된 물건을 손괴하거나 수거하는 행위를 하지 못한다고 규정하고 있습니다.

• 토지보상법 별표에 규정된 개별 법률에 따라 사업인정이 있는 것으로 의제되는(법률상 동일한 효력이 인정되는) 공익사업은 해당 법률에서 정한 실시계획 인가나 지구지정 고시일 등부터 동일한 보전의무가 시작됩니다. 따라서 토지소유자는 내 토지에 적용되는 공익사업의 고시 날짜를 관보나 지자체 고시문을 통해 먼저 확인해야 합니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제22조(사업인정의 고시), 제25조(토지등의 보전)

고시일 이후 노후 건물을 수리하거나 영농·영업용 시설을 보강하려는 소유자가 해당 작업이 전면 금지 대상인지 허가 신청 대상인지 판단해야 하는 상황입니다.

• 토지보상법 제22조 제3항은 사업인정이 제1항에 따라 고시한 날부터 그 효력을 발생한다고 정하고 있으므로, 고시일 당일부터 곧바로 법 제25조의 행위 제한이 작동합니다.

• 먼저 제1항은 누구든지 고시된 토지에 대하여 사업에 지장을 줄 우려가 있는 형질의 변경을 하거나, 토지에 정착한 입목·건물 등(법 제3조 제2호) 및 토지에 속한 흙·돌·모래·자갈(법 제3조 제4호)을 손괴하거나 수거하는 행위를 하지 못한다고 하여 별도의 허가 예외 조항을 두지 않고 금지하고 있습니다.

• 반면 제2항은 고시된 토지에 건축물의 건축·대수선, 공작물의 설치 또는 물건의 부가·증치를 하려는 경우를 다루면서, 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받도록 규정하고 있습니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제22조(사업인정의 고시), 제25조(토지등의 보전)

사업인정고시 전에 건축허가를 받아 두었으나 아직 착공하지 못했거나, 고시 후 비닐하우스와 수목을 새로 들이기 위해 행정 절차를 밟아야 하는 상황입니다.

• 토지보상법 제25조 제2항 전단에 따라 사업인정고시가 된 후에 고시된 토지에 건축물의 건축·대수선, 공작물의 설치 또는 물건의 부가·증치를 하려는 자는 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다.

• 이때 허가권자인 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장은 같은 항 후단에 따라 허가 여부를 결정하기 전에 미리 사업시행자의 의견을 들어야 합니다.

• 사업인정고시 전에 건축허가를 받았더라도 고시일까지 실제 건축행위에 착수하지 않은 상태라면, 고시 이후에 공사를 시작하기 위해서는 원칙적으로 토지보상법 제25조 제2항에 따른 허가를 별도로 받아야 합니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제25조(토지등의 보전)

관할 지자체장의 허가 없이 건물을 증축하거나 시설물·수목을 추가했다가 지장물 보상에서 배제되고 철거 의무와 형사처벌 위험까지 안게 되는 상황입니다.

• 토지보상법 제25조 제3항은 제2항을 위반하여 건축물의 건축·대수선, 공작물의 설치 또는 물건의 부가·증치를 한 토지소유자 또는 관계인은 해당 건축물·공작물 또는 물건을 원상으로 회복하여야 하며, 이에 관한 손실의 보상을 청구할 수 없다고 명시하고 있습니다.

• 토지보상법 제96조에 따라 제25조 제1항(형질변경 및 물건 손괴·수거 금지) 또는 제2항 전단(건축·공작물 설치 등 허가 의무)을 위반한 자는 1년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처합니다.

• 또한 같은 법 제98조 양벌규정에 따라 법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제96조의 위반행위를 하면 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에게도 해당 조문의 벌금형을 과하며(다만 위반행위를 방지하기 위한 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않은 경우는 제외), 사업장 내 시설물 증설 시 각별한 주의가 요구됩니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제25조(토지등의 보전), 제96조(벌칙), 제98조(양벌규정)

고시 이후 사업이 장기간 지연되어 효력이 상실되었는지 살피거나, 고시 전부터 있던 시설물이 보상 대상에서 누락되지 않도록 입증 자료를 갖추어 소명하는(사실을 증명하여 밝히는) 상황입니다.

• 토지보상법 제23조 제1항에 따라 사업시행자가 사업인정고시가 된 날부터 1년 이내에 재결신청을 하지 아니한 경우에는 사업인정고시가 된 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 사업인정은 그 효력을 상실합니다.

• 이처럼 사업인정이 실효(효력을 잃음)되거나 폐지된 때에는 원칙적으로 토지보상법 제25조에 따른 보전의무도 소멸합니다. 사업인정 실효나 사업 폐지·변경으로 인하여 토지소유자나 관계인이 입은 손실은 사업시행자가 보상하여야 합니다(법 제23조 제2항, 제24조 제7항).

• 토지소유자는 사업인정고시일 이전에 촬영된 연도별 항공사진·위성사진, 건축물대장, 가설건축물 축조신고필증, 공사 도급계약서 및 세금계산서, 묘목 구입 영수증 등을 확보해야 합니다. 고시일 이후 지자체장에게 받은 허가서 사본도 준비하여 토지조서 및 물건조서 열람·이의제기 절차(법 제26조)나 수용재결 단계에서 소명 자료로 제출할 수 있습니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제23조(사업인정의 실효), 제24조(사업의 폐지 및 변경), 제25조(토지등의 보전)

1단계 사업인정고시일(의제일) 파악 및 행위 제한 유형 구분

토지보상법 별표에 규정된 개별 법률에 따라 사업인정이 있는 것으로 의제되는 공익사업의 경우에는 해당 법률에서 정한 실시계획 인가나 지구지정 고시 등이 이루어진 날부터 동일한 보전의무가 시작되므로, 내 토지에 적용되는 사업의 고시 날짜가 언제인지 관보나 지자체 고시문을 통해 먼저 파악해야 합니다. 따라서 소유자나 관계인이 고시일 이후에 기존 건물을 수선하거나 영업·영농에 필요한 물건을 새로 들이려 한다면, 그 행위가 사업에 지장을 줄 우려가 있는 형질변경에 해당하는지, 아니면 사업시행자의 의견 청취를 거쳐 지자체장의 허가를 받을 수 있는 영역인지부터 살펴보아야 합니다.

2단계 건축·공작물 설치 전 관할 지자체장 허가 신청 및 사업시행자 의견 청취

토지보상법 제25조 제2항 전단에 따라 사업인정고시가 된 후에 고시된 토지에 건축물의 건축·대수선, 공작물의 설치 또는 물건의 부가·증치를 하려는 자는 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이때 허가권자인 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장은 같은 항 후단에 따라 허가 여부를 결정하기 전에 미리 사업시행자의 의견을 들어야 합니다. 아울러 비닐하우스 설치, 조경수나 유실수의 추가 식재, 영업을 위한 설비 증설 등도 공작물의 설치나 물건의 부가·증치에 해당할 수 있으므로, 사업인정고시 이후에 토지 위에 새로운 시설이나 수목을 들일 때는 사전에 관할 지자체의 허가 대상인지부터 점검해야 합니다(법적 제한은 고시 후부터이므로, 보상계획 공고 단계부터 미리 확인해 두는 편이 안전합니다)..

3단계 지장물 기본조사 대비 입증 자료 확보 및 조서 열람·수용재결 소명

만약 사업시행자가 기본조사를 진행하면서 특정 지장물이나 수목이 사업인정고시일 이후에 허가 없이 설치·식재되었다는 이유로 보상 대상에서 제외하려 한다면, 소유자는 해당 물건의 설치 시점이나 적법성을 뒷받침할 객관적 자료를 준비해야 합니다. 사업인정고시일 이전에 촬영된 연도별 항공사진과 위성사진, 건축물대장이나 가설건축물 축조신고필증, 공사 도급계약서 및 세금계산서, 묘목 구입 영수증, 고시일 이후 지자체장으로부터 받은 허가서 사본 등을 확보하여 토지조서 및 물건조서 열람·이의제기 절차(법 제26조)나 수용재결 단계에서 소명 자료로 제출할 수 있습니다.

☑ 사업인정고시일(의제일) 특정: 관보 또는 지자체 고시문상 사업인정고시일(개별 법률상 실시계획 고시일 등)과 내 토지 세목 포함 여부 (토지보상법 제22조 제1항)

☑ 설치·식재 시점 입증 자료: 문제 된 건축물·공작물·수목이 사업인정고시일 이전에 이미 존재했음을 보여주는 항공사진·계약서·영수증 유무 (토지보상법 제25조 제2항, 제26조)

☑ 고시 후 행위의 지자체 허가 여부: 사업인정고시 이후 건축·대수선·물건 증치를 한 경우 특별자치도지사·시장·군수·구청장의 허가서 발급 여부 (토지보상법 제25조 제2항)

☑ 사업인정 실효 또는 폐지 여부: 고시일부터 1년 내 재결신청이 없어 사업인정이 실효되었거나 사업 폐지·변경 고시가 있었는지 여부 (토지보상법 제23조 제1항, 제24조 제6항)

사업인정고시일 이전에 건축법상 건축허가를 받았더라도 고시일까지 실제 건축행위에 착수하지 않은 상태라면, 원칙적으로 토지보상법 제25조 제2항에 따라 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장의 허가를 별도로 받아야 합니다. 별도 허가 없이 공사를 진행할 경우 원상회복 의무 및 손실보상 제외 대상이 될 수 있으므로 착공 전 관할 지자체 확인이 필요합니다.

토지보상법 제25조 제2항 및 제3항에 따라 사업인정고시 후 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받지 않고 공작물을 설치하거나 물건을 부가·증치한 토지소유자 및 관계인은 해당 물건을 원상으로 회복하여야 하며, 이에 관한 손실보상을 청구할 수 없습니다.

해당 건축물이나 공작물, 수목 등이 사업인정고시일 이전에 이미 설치·식재되어 있었다는 점을 객관적인 자료로 소명해야 합니다. 고시일 전후의 국토지리정보원 항공사진, 공사비 지출 내역 및 세금계산서, 과세자료, 인근 주민이나 시공업체의 확인 자료 등을 취합하여 물건조서 열람 시 이의를 제기하거나 수용재결 절차에서 보상 대상 편입을 다툴 수 있습니다.

손실보상 청구 제한과 원상회복 의무 외에도 형사처벌 규정이 적용됩니다. 토지보상법 제96조에 따라 제25조 제1항 또는 제2항 전단을 위반하여 사업에 지장을 줄 우려가 있는 형질변경을 하거나 허가 없이 건축·공작물 설치·물건 증치 등을 한 자는 1년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처합니다.

토지보상법 제23조 제1항에 따라 사업시행자가 사업인정고시가 된 날부터 1년 이내에 재결신청을 하지 아니하면 고시일부터 1년이 되는 날의 다음 날에 사업인정은 효력을 상실합니다. 사업인정이 실효되면 그 시점부터 법 제25조에 따른 토지등의 보전의무도 원칙적으로 소멸하며, 실효로 인해 입은 손실이 있다면 법 제23조 제2항에 따라 보상을 청구할 수 있습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에