[토지보상] 송전선 선하지 구분지상권과 보상 안내

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최고관리자 작성일26-11-05

본문

송전선로가 지나가는 선하지(송전선 아래에 위치한 토지)나 터널 등이 통과하는 지하 공간은 소유권을 이전하는 수용(공익사업을 위한 강제 취득) 대신 상하의 범위를 정하여 사용하는 구분지상권(지하 또는 지상 공간의 특정 범위를 사용하는 권리) 설정이나 사용재결(협의가 안 될 때 수용위원회가 공간 사용 범위와 사용료를 결정하는 행위) 방식으로 진행되는 경우가 많습니다(민법 제289조의2, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제19조). 지상 송전선로 사용 면적은 양측 가장 바깥선에서 수평 3미터를 더한 범위의 수직 대응 면적이 원칙이며, 영구 사용 시 사용료는 토지가액에 입체이용저해율(공간 사용으로 토지 이용이 방해받는 비율)을 곱하는 구조로 산정합니다(전기사업법 제90조의2, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제31조).

이 글에서 알 수 있는 것

다루는 주제
수용과 구분지상권 사용의 구분·송전선로 선하지의 보상 면적 산정 기준·입체이용저해율과 공간 사용료 평가·지하 공간 사용과 한계심도 적용 법령·기존 선하지·철탑 부지의 수용 시 권리가액 공제

글의 구성
1  영역별 쟁점과 법적 기준
2  진행 단계
3  점검표
4  자주 묻는 질문

이 글이 다루는 쟁점

1. 수용과 구분지상권 사용의 구분

고압 전선이 땅 위를 지나가거나 지하로 터널이 뚫릴 때, 땅을 아예 사들이지 않고 일정 공간만 쓰겠다는 통지를 받아 당황하는 일이 많습니다.

• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 제19조 제1항은 사업시행자가 공익사업의 수행을 위하여 필요할 때 토지나 물건, 권리를 수용하거나 사용할 수 있다고 규정합니다.

• 구분지상권은 지하 또는 지상의 공간에 상하의 범위를 정하여 건물이나 그 밖의 공작물을 소유하기 위해 설정하는 지상권입니다.

• 협의가 성립하지 않아 토지수용위원회의 재결로 넘어가는 경우에도 소유권을 박탈하는 수용재결이 아니라 공간 사용의 범위와 기간, 사용료를 정하는 사용재결 절차를 밟게 됩니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제19조, 민법 제289조의2

2. 송전선로 선하지의 보상 면적 산정 기준

전선이 지나가는 바로 아래 땅만 보상 대상인지, 아니면 주변 안전거리까지 넓혀서 인정받을 수 있는지 면적 계산을 두고 다툼이 생깁니다.

• 전기사업법 제90조의2 제1항은 전기사업자가 타인의 토지 지상 또는 지하 공간에 송전선로를 설치하여 손실이 발생한 때에는 정당한 보상을 해야 한다고 명시합니다.

• 같은 조 제2항 제1호에 따라 지상 공간 사용 시 보상금액 산정기준이 되는 토지 면적은 송전선로의 양측 가장 바깥선으로부터 수평으로 3미터를 더한 범위에서 수직으로 대응하는 토지의 면적이 원칙입니다.

• 만약 건축물 등의 보호가 필요한 경우에는 기술기준에 따른 전선과 건축물 간의 전압별 이격거리(안전을 위해 떨어뜨려야 하는 거리)까지 그 범위를 확장할 수 있습니다(전기사업법 제90조의2 제2항 제1호 후단).

근거 법령 · 전기사업법 제90조의2 제1항, 제2항 제1호, 제2호

3. 입체이용저해율과 공간 사용료 평가

상공이나 지하를 사실상 영구적으로 쓰게 되는데도 토지 전체 가격이 아니라 일부 비율만 곱해 보상금이 책정되어 산정 구조를 확인해야 하는 상황입니다.

• 토지보상법 시행규칙 제31조 제1항에 따르면 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우 해당 공간의 사용료는 같은 규칙 제22조에 따라 산정한 토지 가격에 그 공간을 사용함으로 인해 토지 이용이 저해되는 정도에 따른 적정한 비율(입체이용저해율)을 곱하여 산정한 금액으로 평가합니다.

• 일정한 기간 동안만 사용하는 경우라면 같은 규칙 제30조에 따라 산정한 토지 사용료에 입체이용저해율을 곱하여 평가합니다(시행규칙 제31조 제2항).

• 전기사업법에 따른 송전선로 설치 보상의 경우에는 전기사업법 시행령 제50조 및 별표 5에 따라 입체이용저해율에 추가보정률을 더한 비율을 적용하는 산정기준을 두고 있으므로, 개별 사업의 근거 법령이 무엇인지 먼저 살펴야 합니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제71조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제31조, 전기사업법 시행령 제50조 및 별표 5

4. 지하 공간 사용과 한계심도 적용 법령

땅속 깊숙이 터널이나 관로가 지나간다는 이유로 보상 비율이 크게 낮아졌을 때 어떤 법령의 깊이 기준이 적용된 것인지 따져보아야 합니다.

• 한계심도란 토지소유자의 통상적 이용행위가 예상되지 않으며 지하시설물 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말합니다(철도건설을 위한 지하부분 토지사용 보상기준 제2조 제4호).

• 여기서 주의할 점은 국토교통부고시인 철도건설을 위한 지하부분 토지사용 보상기준은 철도건설법 제12조의2 및 같은 법 시행령 제14조의2에서 위임된 철도건설 사업의 지하부분 사용에 관한 구체적인 보상기준을 정한 규정이라는 점입니다(같은 고시 제1조).

• 도시철도나 송전선로, 도로 등 다른 공익사업의 지하 사용에는 이 고시가 그대로 적용되는 것이 아니므로, 각 사업의 개별 법령과 토지보상법 시행규칙 제31조의 입체이용저해율 평가 규정을 확인해야 합니다.

근거 법령 · 철도건설을 위한 지하부분 토지사용 보상기준 제1조, 제2조 제4호, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제31조

5. 기존 선하지·철탑 부지의 수용 시 권리가액 공제

과거에 이미 송전탑이나 전선이 들어선 땅이 세월이 지나 도로 등 다른 개발사업에 편입될 때 예전 권리 때문에 보상금이 얼마나 빠지는지 문제가 됩니다.

• 토지보상법 시행규칙 제20조 제1항 본문은 취득할 토지에 건축물·입목(서 있는 나무)·공작물 등 토지에 정착한 물건이 있는 경우 토지와 그 건축물 등을 각각 평가해야 한다고 규정합니다. 또한 같은 규칙 제22조 제2항에 따라 토지에 건축물 등이 있을 때에는 해당 물건이 없는 나지(건축물이 없는 빈 땅) 상태를 상정하여 토지를 평가하도록 정하고 있습니다.

• 토지보상법 시행규칙 제29조에 따르면 취득하는 토지에 설정된 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지는 해당 권리가 없는 것으로 하여 평가한 금액에서 같은 규칙 제28조에 따라 평가한 소유권 외의 권리의 가액을 뺀 금액으로 평가합니다.

• 즉 과거에 구분지상권을 설정하면서 이미 입체이용저해율만큼의 가치를 보상받았고 그 권리가 등기되어 존속 중이라면, 수용 시 토지소유자가 받는 보상금에서는 그 권리가액 상당이 공제되는 구조입니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제20조 제1항, 제22조 제2항, 제28조, 제29조

진행 단계

1단계 등기부상 기존 권리 및 범위 확인

첫째, 토지 등기사항전부증명서(등기부등본)를 발급받아 을구에 지상권이나 구분지상권이 이미 설정되어 있는지, 설정되어 있다면 그 범위(상하 높이·면적)와 존속기간이 어떻게 적혀 있는지 확인합니다.

2단계 수용·사용 방식 및 조서 파악

둘째, 사업시행자가 통지한 토지조서 및 물건조서, 보상협의요청서를 통해 이번 사업이 소유권을 취득하는 수용인지, 구분지상권을 설정하는 사용인지 파악합니다.

3단계 지상 선하지 측량 및 이격거리 점검

셋째, 지상 송전선로의 경우 선하지 도면과 측량 자료를 확인하여 양측 최외선(가장 바깥선)에서 수평 3미터 범위가 정확히 계산되었는지, 토지 내에 건축물이 있어 전압별 이격거리 확장 요건(전기사업법 제90조의2 제2항 제1호)에 해당하는지 점검합니다.

4단계 지하 사용 도면 및 감정평가서 검토

넷째, 지하 사용의 경우 종단면도와 횡단면도를 열람하여 지표면으로부터 시설물 최상단까지의 깊이(토피, 지표면에서 지하 시설물 상단까지의 흙 두께)와 보호층 범위가 실제 지형 및 건축 가능 층수를 제대로 반영했는지 확인해야 합니다. 구체적인 보상금 산정 내역의 적정성은 감정평가서 사본을 정보공개청구 등으로 확보한 뒤 상담에서 확인하시기 바랍니다.

먼저 확인할 것

☑ 취득·사용 방식 구분: 사업시행자의 협의 요청이 토지 소유권 취득(수용)인지, 상하 범위를 정한 구분지상권 설정(사용)인지 여부 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제19조, 민법 제289조의2)

☑ 지상 선하지 면적 범위: 양측 최외선(가장 바깥선) 수평 3미터 가산 면적 반영 여부 및 건축물 보호 필요 시 전압별 이격거리 확장 적용 여부 (전기사업법 제90조의2 제2항 제1호)

☑ 공간 사용료 산정 방식: 사실상 영구 사용 시 토지 가격에 입체이용저해율을 곱하여 산정했는지 여부 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제31조 제1항, 전기사업법 시행령 제50조)

☑ 지하 사용 심도 및 기준 법령: 지하 시설물 설치 사업의 근거 법령(철도건설법·도시철도법·전기사업법 등)과 토피(흙 두께)·한계심도 적용 기준 확인 (철도건설을 위한 지하부분 토지사용 보상기준 제1조, 제2조)

☑ 기존 권리가액 공제 여부: 수용 대상 토지에 이미 설정된 지상권·구분지상권 등기 유무와 나지 상정 평가 후 권리가액 공제 내역 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제22조 제2항, 제28조, 제29조)

자주 묻는 질문

Q. 송전선이 땅 위를 지나가는데 토지 전체를 사달라고 요구할 수 있나요?

공익사업시행자는 사업 수행에 필요한 범위에서 토지를 수용하거나 사용할 수 있으므로(토지보상법 제19조), 상공이나 지하 공간만 필요한 경우에는 소유권 취득 대신 구분지상권 설정이나 사용재결 방식으로 진행하는 것이 일반적입니다. 다만 선하지 사용으로 인해 나머지 토지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란할 때 잔여지 매수청구 등 별도 요건에 해당하는지는 개별 토지의 이용 현황에 따라 상담에서 확인해야 합니다.

Q. 선하지 보상 면적은 전선이 지나가는 바로 아래 땅만 계산하나요?

그렇지 않습니다. 전기사업법 제90조의2 제2항 제1호에 따라 지상 공간 사용 시 보상 산정 면적은 송전선로의 양측 가장 바깥선으로부터 수평으로 3미터를 더한 범위에서 수직으로 대응하는 토지 면적을 기준으로 합니다. 또한 건축물 등의 보호가 필요한 경우에는 기술기준에 따른 전선과 건축물 간의 전압별 이격거리까지 확장할 수 있습니다.

Q. 입체이용저해율은 어떤 뜻이고 어떻게 계산되나요?

입체이용저해율이란 토지의 지하 또는 지상공간을 사용함으로 인하여 해당 토지의 이용이 저해되는 정도에 따른 적정한 비율을 말합니다(토지보상법 시행규칙 제31조 제1항). 건물 건축이 제한되는 정도, 지하 부분 이용이 방해받는 정도 등을 종합하여 감정평가법인등이 산정하며, 영구 사용 시 토지 가격에 이 비율을 곱하여 사용료를 평가합니다.

Q. 땅속 깊은 곳으로 터널이 지나가는데 철도 고시의 한계심도 기준이 모든 사업에 똑같이 적용되나요?

국토교통부고시인 철도건설을 위한 지하부분 토지사용 보상기준은 철도건설법령에 따른 철도건설 사업의 지하부분 사용 보상을 위해 제정된 기준입니다(고시 제1조). 도시철도나 도로, 전력구 등 다른 공익사업에는 이 고시가 그대로 적용되는 것이 아니므로 해당 사업의 개별 법령과 토지보상법 시행규칙 제31조의 기준을 확인해야 합니다. 사업의 종류와 적용 법령을 먼저 확인하시기 바랍니다.

Q. 예전에 송전선이 설치된 땅이 이번에 도로 부지로 수용되는데 보상금이 깎이나요?

토지 위에 철탑 등 공작물이 있더라도 토지 자체는 그러한 물건이 없는 나지 상태를 상정하여 평가합니다(토지보상법 시행규칙 제22조 제2항). 그러나 과거에 송전선로 설치를 위해 구분지상권 등 소유권 외의 권리가 등기되어 있는 상태라면, 권리가 없는 것으로 평가한 토지 금액에서 그 구분지상권 등 소유권 외의 권리가액을 뺀 금액으로 토지보상금을 평가하게 됩니다(시행규칙 제29조)..

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