발간자료

다루는 주제
보상액 산정의 가격시점과 개발이익 배제·사업인정 전후 비교표준지 공시지가 선택·공고·고시일 전 공시지가 소급 적용 요건·개발부담금과의 제도적 구별

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

협의나 재결 시점의 시세가 보상금에 그대로 반영되지 않아 의문을 품는 경우가 많습니다.

• 토지보상법 제67조 제1항은 보상액의 산정을 협의에 의한 경우에는 협의 성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다고 규정하고 있습니다.

• 같은 조 제2항은 보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다고 명시하여, 이른바 개발이익 배제의 원칙을 선언하고 있습니다.

• 해당 공익사업과 무관한 일반적인 경제 사정의 변화나 물가 상승에 따른 지가 상승분, 그리고 제3의 다른 사업으로 인한 개발이익은 토지보상법 제67조 제2항의 배제 대상이 아니므로 보상액 산정에 반영되어야 하는 것이 원칙입니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조

토지가 수용되는 단계에 따라 어떤 연도의 공시지가가 기준이 되는지 혼란이 발생합니다.

• 토지보상법 제70조 제3항은 사업인정 전 협의에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 가격시점과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 적용하도록 정하고 있습니다.

• 반면 사업인정 후 취득하는 토지에 대하여는 같은 조 제4항에 따라 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 해당 토지에 관한 협의의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중 그 사업인정고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 적용합니다.

• 따라서 보상금 산정 내역을 검토할 때는 시행령 제37조에 따라 비교표준지가 소재하는 시·군 또는 구의 용도지역별 지가변동률이 적용되었는지, 그 시·군 또는 구의 지가가 해당 공익사업으로 변동된 경우(같은 조 제3항 요건)에는 해당 공익사업과 관계없는 인근 시·군 또는 구의 지가변동률이 적용되었는지를 확인해야 합니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제1항·제3항·제4항, 시행령 제37조

사업인정고시보다 훨씬 이전의 공시지가가 적용되어 정당한 보상을 받지 못할 우려가 생깁니다.

• 도로·철도 또는 하천 관련 사업은 이 소급 적용 대상에서 제외됩니다.

• 만약 편입된 공익사업이 도로·철도·하천 관련 사업이거나 사업 면적이 20만 제곱미터에 미치지 못하는 경우, 또는 공고·고시 전후의 표준지공시지가 평균변동률 차이가 법정 기준(3퍼센트포인트 이상 및 30퍼센트 이상)에 해당하지 않는 경우에는 공고·고시일 전의 공시지가 소급 적용 요건을 충족하지 못하므로, 그럼에도 소급 적용이 이루어졌다면 그 적법성을 다툴 수 있는지 검토가 필요합니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제5항, 시행령 제38조의2

토지보상에서 말하는 개발이익 배제를 세금이나 환수 부담금과 혼동하는 사례가 있습니다.

• 토지보상법상 개발이익 배제는 공익사업 시행자가 토지를 취득할 때 지급할 정당한 보상금을 산정하는 과정에서 해당 사업으로 인한 지가 변동분을 평가에서 제외하는 산정 기준입니다.

근거 법령 · 개발이익 환수에 관한 법률 제3조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조 제2항

1단계 보상 산정 기준과 적용 내역 검토

감정평가서에 적용된 비교표준지의 공시기준일과 지가변동률이 법령상 기준에 맞게 산정되었는지 수용재결 및 이의재결 단계에서 확인해야 합니다. 따라서 보상금 산정 내역을 검토할 때는 시행령 제37조에 따라 비교표준지가 소재하는 시·군 또는 구의 용도지역별 지가변동률이 적용되었는지, 그 시·군 또는 구의 지가가 해당 공익사업으로 변동된 경우(같은 조 제3항 요건)에는 해당 공익사업과 관계없는 인근 시·군 또는 구의 지가변동률이 적용되었는지를 확인해야 합니다.

2단계 평가 기초 자료 확보와 문서 대조

내 토지의 보상금 산정 과정에서 개발이익 배제 규정이 법령의 요건에 맞게 적용되었는지, 기준이 된 비교표준지의 공시기준일과 시점수정(공시기준일부터 보상액 산정 시점까지의 가격 변동을 반영하는 작업)이 적정한지를 확인하려면 평가의 기초가 된 문서를 대조해야 합니다. * 보상금 산정 기초가 된 감정평가서 사본: 사업시행자 또는 관할 토지수용위원회에 정보공개청구 등을 통해 확보한 감정평가서로, 적용된 비교표준지의 지번·공시기준일, 시점수정에 쓰인 지가변동률, 지역요인·개별요인 및 그 밖의 요인 보정치가 기재된 문서.

3단계 수용재결 불복과 권리구제 진행

보상액 산정 시 적용된 비교표준지의 공시기준일이나 개발이익 배제 여부에 관하여 협의가 성립하지 않으면 수용재결 및 이의재결 절차를 거치게 됩니다. * 보상협의요청서 및 수용재결서 정본(원본과 동일한 효력을 갖는 정식 문서): 협의 성립 시점 또는 수용재결 시점(가격시점)을 특정하고 불복 기한(이의신청은 재결서 정본을 받은 날부터 30일, 행정소송은 재결서를 받은 날부터 90일 등)을 확인할 수 있는 통지 문서.

☑ 협의 성립 당시 또는 수용·사용의 재결 당시를 기준으로 시점수정이 이루어졌는지 여부

☑ 사업인정 전 협의 취득 시 가격시점 당시 공시지가, 사업인정 후 취득 시 사업인정고시일 전 공시지가가 적용되었는지 여부

☑ 도로·철도 또는 하천 관련 사업이 아님에도 공고·고시일 전 공시지가 소급 규정이 잘못 적용되거나 누락되지 않았는지 여부

☑ 사업 면적 20만 제곱미터 이상, 사업지구와 시·군·구 평균변동률 차이 3퍼센트포인트 이상 및 30퍼센트 이상 높거나 낮은 요건을 모두 충족했는지 여부

☑ 공시기준일부터 가격시점까지 해당 공익사업으로 인한 지가 영향을 받지 않는 지역의 지가변동률이 적용되었는지 여부

☑ 비교표준지의 지번·공시기준일과 시점수정에 쓰인 지가변동률이 기재된 감정평가서 사본 확보 여부

☑ 공람공고일, 사업인정고시일과 전체 사업 면적이 확인되는 고시문 확보 여부

☑ 수용재결서 정본 수령일 확인을 통한 불복 기한(이의신청 30일, 행정소송 90일) 준수 여부

토지보상법 제67조 제2항이 보상액 산정에서 고려하지 않도록 정한 것은 '해당 공익사업'으로 인하여 토지등의 가격이 변동된 경우입니다. 해당 공익사업과 무관한 일반적 지가 상승분은 원칙적으로 배제 대상이 아니나, 제3의 다른 사업으로 인해 발생한 가격 상승분의 처리는 사안에 따라 달라질 수 있으므로, 감정평가서를 지참하여 검토하시기 바랍니다.

서로 다른 법률에 따른 별개의 제도입니다. 개발부담금은 개발이익 환수에 관한 법률 제3조에 따라 시장·군수·구청장이 개발부담금 부과 대상 사업이 시행되는 지역에서 발생하는 개발이익을 징수하는 것인 반면, 토지보상법 제67조 제2항의 개발이익 배제는 공익사업에 편입되는 토지의 보상금을 산정할 때 해당 공익사업으로 인한 땅값 변동분을 보상액 평가에서 제외하는 원칙을 뜻합니다.

그렇지 않습니다. 사업인정 후 취득하는 토지는 원칙적으로 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가를 적용합니다(법 제70조 제4항). 예외적으로 해당 공고·고시일 전의 공시지가를 적용(법 제70조 제5항)하려면 도로·철도·하천 사업이 아니면서 사업 면적이 20만 제곱미터 이상이고, 공고·고시 전후 사업지구와 시·군·구 전체의 표준지공시지가 평균변동률 차이가 3퍼센트포인트 이상이면서 30퍼센트 이상 높거나 낮다는 요건(시행령 제38조의2 제1항)을 모두 갖추어야 합니다.

토지보상법 시행령 제38조의2 제1항 각 호 외의 부분에 따라 도로·철도 또는 하천 관련 사업은 공고·고시일 전의 공시지가를 소급 적용하는 대상에서 제외됩니다. 따라서 이러한 사업에서 사업인정 후 토지를 취득할 때에는 법 제70조 제4항의 원칙으로 돌아가 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가 중 사업인정고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 평가하게 됩니다.

협의 단계라면 의견서를 통해 비교표준지 공시기준일 선택의 오류를 지적할 수 있고, 이미 수용재결이 내려진 뒤라면 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 이의신청(법 제83조)을 하거나 재결서를 받은 날부터 90일 이내(이의신청을 거쳤을 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내)에 보상금 증감에 관한 행정소송(법 제85조)을 제기하여 보상금의 증감을 다툴 수 있습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에