발간자료

다루는 주제
현실적인 이용상황 기준 평가 원칙·일시적인 이용상황 배제·무허가건축물 부지 및 불법형질변경 토지·지목 사유 이중 감가(가치를 깎아 낮춤) 여부·지목과 현황 불일치에 대한 객관적 입증

글의 구성
영역별 쟁점과 법적 기준
진행 단계
먼저 확인할 것
자주 묻는 질문

지적공부(토지대장·임야대장 등 공적 장부)에는 농지나 임야로 적혀 있으나 실제로는 오랜 기간 주택의 마당이나 창고 부지 등으로 쓰여 온 상황입니다.

• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제2항은 토지에 대한 보상액을 가격시점(감정평가의 기준이 되는 시점)에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정한다고 명시하고 있습니다.

• 따라서 공부상 지목과 가격시점 당시의 실제 이용 현황이 일치하지 않는 경우에는 원칙적으로 대장상의 지목이라는 형식적 기재가 아니라 그 토지가 실제로 어떻게 쓰이고 있는지를 뜻하는 현실적인 이용상황을 기준으로 보상액을 평가해야 합니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제2항

건축 허가 제한이나 주위 사정으로 인해 본래 목적과 달리 임시로 채소를 가꾸거나 야적장으로 사용하는 상황입니다.

• 토지보상법 제70조 제2항 후단은 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 보상액 산정 시 고려하지 아니한다고 규정하고 있습니다.

• 관계 법령에 따른 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등으로 건축이 일시적으로 제한된 기간 동안 임시로 채소를 심어 밭으로 쓰고 있는 경우, 혹은 주위 환경에 비추어 일시적인 야적장이나 임시 주차장으로 활용하고 있는 상태라면 일시적인 이용상황으로 보아, 그 임시 상태가 아닌 본래의 용도를 기준으로 평가할 수 있습니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제38조

관계 법령상 허가나 신고를 거치지 않고 토지 형질을 바꾸거나 건물을 지어 이용해 온 상황입니다.

• 토지보상법 시행규칙 제24조에 따라 건축법 등 관계 법령에 따른 허가나 신고 없이 건축·용도변경한 무허가건축물 등의 부지나, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법령에 따른 허가나 신고 없이 형질을 변경한 불법형질변경토지는 현재의 이용 현황이 아니라 무허가건축물 등이 건축될 당시 또는 토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가합니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제24조

실제 쓰임새에 맞게 평가를 진행하고도 대장상 지목이 다르다는 구실로 감정평가액을 중복으로 깎는 상황입니다.

• 나아가 현실적인 이용상황을 반영하여 비교표준지를 선정하거나 품등비교(표준지와 대상 토지의 가격 형성 요인을 비교해 우열을 정하는 일)를 마쳤다면, 원칙적으로 공부상 지목이 현황과 다르다는 사정을 이유로 다시 감가율을 중복 적용하는 것은 허용되지 않습니다. 따라서 감정평가서에서 지목 관련 요인이 별도로 반영되어 있는지 그 산출 근거를 면밀히 확인해야 합니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제22조

사업시행자가 공부상 지목만을 토대로 보상액을 낮게 매겨 현황 증명 서류를 마련해야 하는 상황입니다.

• 우선 토지보상법 제15조에 따른 토지조서(토지의 표시와 소유권 등을 적은 공적 문서) 및 물건조서의 열람 기간 중에 토지의 공부상 지목과 현실 이용상황이 조서에 어떻게 기재되어 있는지 확인해야 합니다. 만약 실제 현황과 다르게 적혀 있다면 기간 내에 서면으로 이의를 제기하여 조서 내용의 정정을 요구해야 합니다.

• 국토지리정보원 등에서 발급받을 수 있는 연도별 항공사진(정사영상)과 위성사진을 확보해 형질변경이나 이용 개시 시점을 확인하는 것이 중요합니다.

근거 법령 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제15조

1단계 토지조서 열람 및 이의제기

토지보상법 제15조에 따른 토지조서 및 물건조서의 열람 기간 중에 토지의 공부상 지목과 현실 이용상황이 조서에 어떻게 기재되어 있는지 확인하고, 실제 현황과 다르게 적혀 있다면 기간 내에 서면으로 이의를 제기하여 조서 내용의 정정을 요구해야 합니다. 한 필지의 토지 중 일부만 대지로 쓰이고 나머지는 농지로 쓰이는 등 이용상황이 부분별로 다르다면, 경계와 면적을 특정할 수 있는 측량성과도(측량 결과를 표시한 도면)나 현황측량 도면을 통해 각 이용 부분의 면적을 명확히 구분해야 합니다.

2단계 수용재결 신청 및 의견서 제출

수용재결(협의가 안 될 때 토지수용위원회가 보상액과 수용 여부를 최종 결정하는 절차) 신청서가 접수되어 토지수용위원회의 공고에 따라 14일 이상 열람이 진행될 때, 토지소유자는 토지보상법 제31조 및 같은 법 시행령 제15조에 따라 의견서를 제출할 수 있습니다. 이 의견서에는 공부상 지목과 가격시점 현재의 현실적인 이용상황이 다르다는 사실, 해당 현황이 일시적 이용상황이나 불법형질변경에 해당하지 않는다는 법리적 근거, 그리고 이를 증명하는 항공사진·과세자료·현황 사진 등을 첨부하여 재결 감정평가 시 실제 이용상황이 반영되도록 요청해야 합니다.

3단계 이의신청 및 보상금 증감 행정소송

재결서 정본(공식 원본과 동일한 효력을 갖는 정식 문서)을 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있고, 재결서를 받은 날부터 90일 이내(이의신청을 거친 경우 그 재결서를 받은 날부터 60일 이내)에 보상금 증감에 관한 행정소송을 제기할 수 있습니다. 행정소송 단계에서는 법원이 지정하는 감정인에게 현장 검증과 감정을 신청하게 되며, 이때 가격시점 당시의 적법한 현실적 이용상황을 기준으로 감정평가가 이루어지도록 감정사항을 구체적으로 특정하는 과정이 뒤따릅니다.

☑ 보상계획 열람 기간 중 토지조서에 공부상 지목 외에 실제 이용현황 및 면적이 정확히 기재되었는지 여부

☑ 가격시점(협의 성립 또는 재결 당시)을 기준으로 실제 이용 현황에 맞는 비교표준지가 선정되었는지 여부

☑ 행정청의 일시적 이용 제한 명령이나 주위 환경에 따른 임시적 이용 상태가 본래 용도 대신 잘못 반영되었는지 여부

☑ 공부상 지목과 다른 현황이 관계 법령상 허가·신고 없이 이루어진 불법형질변경인지, 적법하게 형성된 시점이 언제인지 여부

☑ 현실적인 이용상황을 기준으로 평가하면서 공부상 지목이 다르거나 지목변경 비용이 든다는 이유로 중복 감가했는지 여부

☑ 연도별 항공사진, 현황 측량성과도, 재산세 현황 과세 내역서 등 실제 이용 상태와 기간을 증명할 공적 자료 유무

토지보상법 제70조 제2항에 따라 토지 보상액은 공부상 지목이 아니라 가격시점에서의 현실적인 이용상황을 기준으로 산정합니다. 따라서 해당 토지가 불법형질변경이나 무허가건축물 부지에 해당하지 않고 적법하게 주택의 부속 토지(마당)로서 대지로 이용되어 왔다면, 공부상 지목이 '전'이더라도 원칙적으로 대지에 준하여 보상액을 평가하게 됩니다.

일시적인 이용상황에 해당하면 그렇게 평가되지 않습니다. 토지보상법 제70조 제2항 및 같은 법 시행령 제38조는 주위 환경의 사정이나 법령상 제한 등으로 인해 현재의 이용방법이 임시적인 '일시적인 이용상황'은 보상액 산정 시 고려하지 않도록 규정하고 있습니다. 본래 대지인 토지를 건축 전까지 일시적으로 텃밭이나 임시 주차장 등으로 사용하는 것이 시행령 제38조의 일시적인 이용상황에 해당하는지는 법령상 금지·제한이나 주위 환경 사정 등 사안별로 판단되며, 해당하면 임시 이용 상태가 아닌 본래의 용도를 기준으로 평가합니다.

재산세 현황 과세 내역은 해당 토지가 실제로 어떻게 이용되어 왔는지를 보여주는 유력한 객관적 자료 중 하나입니다. 다만 지방세법상 현황 과세 사실만으로 토지보상법상 적법한 형질변경 여부까지 곧바로 인정되는 것은 아니므로, 토지보상법 시행규칙 제24조의 불법형질변경 토지에 해당하지 않는다는 점(법령상 허가·신고 의무가 없던 시점의 변경이거나 적법한 절차를 거친 점 등)을 시기별 항공사진이나 인허가 기록 등으로 함께 확인해야 합니다.

현실적인 이용상황을 기준으로 표준지를 선정하고 평가를 진행했다면, 원칙적으로 공부상 지목이 실제 현황과 다르다는 사정을 들어 다시 감가율을 적용하는 것은 이중 감가에 해당할 소지가 있습니다. 또한 적법하게 현황이 변경된 토지에 대해 단순히 지목변경 절차를 밟지 않았다는 이유만으로 과도하게 감가했는지도 수용재결 의견서 제출이나 이의신청, 행정소송 절차를 통해 다투어 볼 사항입니다.

비슷한 상황이라면 혼자 정리하기 전에