[해외투자] 해외 부동산 투자 권유로 송금한 뒤 피해를 입은 경우 고소·반환 절차

해외 부동산 개발이나 분양 권유를 받고 대금을 송금했으나 사업이 실체 없이 중단되거나 소유권 이전이 이루어지지 않은 상황을 다룹니다. 국내 모집·중개 주체에 대한 형사고소와 민사상 대금 반환 청구 및 외국환거래법 절차 검토 사항을 설명합니다.

외국 휴양지 리조트나 상업용 부동산 지분을 취득하면 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 얻을 수 있다는 설명회를 듣고 매매대금을 송금했으나 약속된 등기 이전이 이루어지지 않아 찾아오십니다. 현지에 부지가 없거나 인허가조차 받지 못한 상태에서 허위 홍보물로 자금을 모집한 사실을 뒤늦게 알게 되는 일이 있습니다. 국내 대행업체를 통해 계약서를 작성하고 대금을 지급했는데 현지 개발 문제라며 환불을 미루는 상황도 포함됩니다.

실제 개발 능력이나 소유권 이전 의사 없이 허위 분양 자료로 대금을 교부받았다면 형법상 사기죄가 성립하는지, 다른 법령에 따른 인가·허가·등록·신고 등을 갖추지 않고 불특정 다수에게 원금 이상의 지급을 약정하며 자금을 조달하는 것을 업으로 했다면 유사수신행위의 규제에 관한 법률 위반에 해당하는지 따져보아야 합니다. 민사상으로는 채무불이행(약속한 의무를 이행하지 않는 것)이나 기망을 이유로 계약을 해제·취소하고 원상회복이나 손해배상을 청구할 수 있는지 검토합니다. 아울러 거주자가 해외 부동산을 취득할 때에는 외국환거래법상 신고·신고수리 대상과 예외를 확인하고 송금 전 필요한 절차를 준수했는지 함께 살펴야 하며, 현지 부동산 권리관계 등 현지 법률은 현지 변호사 확인이 필요합니다.

계약서의 상대방이 외국 현지 법인인지 국내 대행사인지를 비롯해 국내 모집 주체가 기망 행위에 어디까지 관여했는지에 따라 책임 범위가 달라집니다. 또한 투자금이 국내 계좌에 머물러 있는지 해외로 전액 송금되었는지, 현지 사업의 실체 유무를 확인할 자료가 확보되었는지도 중요한 판단 요소입니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.