[토지보상] 미등기 임차인 지장물 누락 보상 협의 대상 검토

토지 등기부에 등재되지 않은 임차인도 실제 점유와 지장물(공익사업 시행에 방해가 되는 물건이나 시설) 소유를 소명(자료를 통해 사실을 증명함)하면 토지보상법상 관계인으로 인정받을 수 있습니다. 이 글에서는 보상 협의 대상에 포함되는 절차와 함께 기본조사 및 물건조서 열람 단계에서 누락된 시설물을 바로잡고 권리를 보호하는 방법을 설명합니다.

토지를 빌려 농작물을 재배하거나 창고·비닐하우스 같은 시설을 설치해 사용하던 중 해당 토지가 공익사업에 편입되었다는 소식을 접하는 경우가 있습니다. 사업시행자가 토지 등기부만 확인하고 소유자와만 보상 절차를 진행하면서 실제 점유자인 임차인에게는 아무런 통지도 보내지 않아 협의 대상에서 완전히 배제되기도 합니다. 토지 위에 직접 설치한 비닐하우스·관정(지하수를 끌어올리기 위해 판 우물)·수목 등 지장물에 대한 보상금을 받지 못한 채 퇴거해야 하는 위기에 놓여 상담을 요청하십니다.

실무에서 보상 대상이 되는 권리와 물건의 범위는 공부상(관공서의 공적 장부상) 등기 여부에만 갇히지 않습니다. 토지보상법 제2조 제5호에서 정의하는 ‘관계인’에는 토지소유자뿐만 아니라 해당 토지에 관한 지상권·전세권·저당권·임차권 등 소유권 외의 권리를 가진 사람과 그 토지에 있는 물건에 관하여 권리를 가진 사람이 모두 포함됩니다. 따라서 토지 대장상 면적이나 등기부 기재만 보고 보상 여부를 단정할 수 없습니다. 사업인정고시일 전후의 실제 이용현황, 임대차 및 영업 실태, 건축물과 시설물의 설치 시점을 조문 요건에 맞추어 하나씩 대조해야 누락 없는 손실보상 청구가 가능합니다.

미등기 임차인의 지장물이 보상 협의 대상에 편입되는지는 임대차계약의 체결 시점과 사업인정고시일 이전부터 이어진 실제 점유 기간이 객관적 금융·공적 자료로 증명되는지에 따라 달라집니다. 아울러 토지 위에 정착된 건축물·공작물·수목 등의 설치 주체와 설치 시점이 지장물 보상 요건에 부합하는지, 그리고 물건조서 열람 기간 내에 적법한 서면 이의신청이 이루어졌는지에 따라 보상 대상 편입 여부가 좌우됩니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.