[부동산] 안산 성곡동 캄스퀘어 데이터센터 본 프로젝트파이낸싱(PF) 자문

데이터센터 개발사업에서 대규모 본 프로젝트파이낸싱(사업 수익성을 담보로 자금을 조달하는 금융 기법) 대출 약정과 거래 구조를 수립할 때 발생하는 법률 쟁점을 설명하는 글입니다. 부지 확보부터 신탁계약(재산의 관리나 처분을 다른 사람에게 맡기는 계약) 및 금융 약정에 이르는 단계별 법률 검토와 위험 관리 절차를 안내합니다.

대규모 전력 수전(외부에서 전기를 끌어와 공급받음)이 필요한 데이터센터 개발을 추진하면서 부지 소유권을 확보하고 대규모 본 프로젝트파이낸싱 자금을 조달해야 하는 상황에서 법률 자문을 요청하십니다. 브릿지론(사업 초기에 조달하는 단기차입금) 단계에서 본 프로젝트파이낸싱 대출로 전환하며 선순위, 중순위, 후순위로 나뉘는 대출채권 구조와 유동화(자산을 현금화하기 쉬운 증권 등으로 바꾸는 일) 방안을 체계적으로 수립하고자 문의를 주시기도 합니다. 아울러 안정적인 전력 공급 확보 및 시설 최종 이용자와의 약정 체결, 각종 용역과 공사 계약을 체결하며 사업 전반의 위험을 줄이고자 상담을 진행합니다.

데이터센터 개발사업은 막대한 전력을 안정적으로 공급받기 위한 수전 용량 확보와 최종 사용자와의 사전 이용 약정 체결이 사업성을 좌우하는 핵심 요건이 됩니다. 특수목적법인이나 프로젝트금융투자회사를 설립하여 산업단지 내 부동산 거래 구조를 설계하고 부지 소유권을 안전하게 이전받는 과정에서 행정적·법률적 규제를 충족해야 합니다. 아울러 본 프로젝트파이낸싱 대출 약정 시 트렌치(만기나 조건에 따라 나눈 대출 구간)별 대출채권 매입, 사모사채(소수 특정인에게 발행하는 회사채) 인수, 자금보충의무(자금 부족 시 추가 자금을 납입하기로 약속하는 의무) 같은 신용보강(상환 가능성을 높이는 조치) 장치와 담보 관리 체계가 명확히 정립되지 않으면 금융기관 및 참여 주체 간 분쟁이 발생할 수 있습니다.

사업 부지에 대한 적법한 권리 취득과 산업단지 입주 규제 요건의 충족 여부에 따라 초기 사업 안정성이 결정됩니다. 전력 공급에 관한 관계 기관과의 협의 결과와 수요처 약정의 구속력, 그리고 대출 참여 금융기관들의 이해관계를 조율한 대출 약정서의 완성도에 따라 자금 집행의 원활함이 달라집니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.