[토지보상] 도로·구거·하천으로 쓰이거나 편입된 토지, 평가 구분과 보상 청구 검토

공익사업 지구 안의 도로와 구거(인공적인 수로나 도랑) 부지가 인근토지보다 낮게 감액 평가되거나, 과거 하천구역으로 편입된 토지의 보상금을 청구하려는 상황을 다룹니다. 도로와 물길의 개설 경위와 하천편입토지 보상청구권의 소멸시효(권리를 행사하지 않아 사라지는 기간) 요건을 확인하여 대응하는 절차를 안내합니다.

소유 토지가 통행로나 농경지 주변 물길로 쓰인다는 이유로 공익사업 수용에서 인근토지 평가액의 3분의 1 이내로 낮게 산정된 보상금을 통보받는 일이 있습니다. 과거 하천법 개정 과정에서 보상을 받지 못한 채 조상 명의 토지가 하천구역이나 국유로 편입된 사실을 알게 되어 문의하기도 합니다. 하천구역 결정으로 종래 용도로 쓸 수 없게 되었으나 하천공사가 시행되지 않아 토지 매수청구가 가능한지 확인하는 사례도 있습니다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙에 따라 사도법에 의한 사도(개인이 개설한 도로) 부지는 인근토지 평가액의 5분의 1 이내, 사실상의 사도(소유자가 자기 토지 편익을 위해 스스로 설치하거나 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 등)와 구거는 3분의 1 이내로 감액 평가합니다. 다만 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시·군관리계획으로 도로 결정이 이루어진 후부터 도로로 사용된 토지는 사실상의 사도에서 제외됩니다. 소유자가 자기 토지 편익을 위해 스스로 설치하지 않은 용수용 도수로 부지도 감액 없이 일반 토지로 평가합니다. 과거 보상 없이 편입된 토지는 하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법상 대상 여부와 2033년 12월 31일 만료되는 보상청구권 소멸시효가 남아 있는지가 중요합니다.

• 구 토지대장, 폐쇄등기부등본, 분할 측량 연혁, 항공사진을 대조하여 필지(법적 등록 단위의 땅)가 언제 분할되었고 어떤 경위로 도로·구거·하천으로 이용되었는지 복원합니다. • 토지이용계획확인원과 도시·군관리계획 결정 고시문을 분석하여 사실상의 사도 제외 요건이나 미지급용지(공익사업에 편입되었으나 보상금이 지급되지 않은 토지) 해당 여부를 검토합니다. • 지자체의 편입토지조서 등재 여부와 제적등본(호적부 전산화 이전의 옛 서류) 등 상속 관계를 정리하여 하천편입토지 보상 청구 또는 관할 토지수용위원회 재결(행정기관의 공식 판단) 및 매수청구 절차를 진행합니다.

도로 개설 시점과 도시·군관리계획 결정 고시일의 선후 관계, 소유자가 자기 토지 편익을 위해 자발적으로 도로나 도수로를 설치했는지에 따라 감액 비율 적용이 달라집니다. 감정평가에서 비교 기준으로 삼은 인근토지가 적정하게 선정되었는지, 하천편입토지의 경우 하천편입토지 보상 등에 관한 특별조치법상 편입 시점 요건을 충족하는지도 결과를 가르는 요소입니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

미리 챙겨 두면 좋은 것 • 현황이 도로나 물길이라는 이유만으로 감액 평가를 단정하지 말고, 도시·군관리계획 결정 고시문과 항공사진을 통해 실제 개설 시점과 경위를 확인해야 합니다. • 하천구역이나 국유로 편입된 선대 토지가 있다면 소멸시효 만료일인 2033년 12월 31일 전에 편입토지조서 등재 여부와 상속 지분을 확인하시기 바랍니다. • 감정평가서의 인근토지 선정 근거와 미지급용지 평가 기준 적용 여부를 살펴보시기 바랍니다.