[토지보상] 허가 없이 형질이 바뀐 토지, 보상 평가 기준과 소명 절차

지적공부(토지대장·임야대장 등 토지의 표시와 소유자를 기록한 공적 장부)상 지목이 임야인 토지를 오랜 기간 밭이나 대지로 사용해 왔으나, 공익사업 편입 과정에서 불법형질변경토지로 분류되어 종전 지목 기준으로 낮게 평가받는 상황을 다룹니다. 형질변경(토지의 형태나 성질을 바꾸는 일) 시점의 허가 의무 유무와 경과조치 적용 요건을 공부 및 항공사진으로 확인하여 대응하는 절차를 설명합니다.

지적공부상 지목은 임야이나 수십 년 전부터 개간해 밭이나 대지로 써 온 토지가 공익사업에 편입되는 일이 있습니다. 토지 소유자는 현실적인 이용상황에 맞춘 보상금을 기대하지만, 사업시행자가 허가 없이 형질이 바뀐 땅이라며 임야 기준으로 낮게 평가해 갈등이 생깁니다. 오래전 공익사업시행지구로 지정된 뒤 방치되다 수용 절차가 진행되면서 무허가 개간 여부가 문제 되어 법률 조력을 구하기도 합니다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 편입 토지는 가격시점(보상액 산정의 기준이 되는 날)의 현실적인 이용상황을 기준으로 평가함이 원칙입니다. 그러나 관계법령상 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 해야 하는 토지를 허가나 신고 없이 바꾼 불법형질변경토지는 형질변경 당시의 이용상황(변경 전 원래 상태)을 상정하여 평가합니다. 토지 현황이 공부상 지목과 다르다는 이유만으로 곧바로 불법이 되는 것은 아닙니다. 허가나 신고 의무를 거치지 않았다는 사실은 원칙적으로 이를 주장하는 사업시행자 측에서 입증(증거로 증명)해야 하므로 토지 현황 변경 시점과 당시 법령상 허가 의무 유무가 핵심 쟁점이 됩니다.

첫째, 연대별 항공사진과 구 토지대장, 농지원부, 과세 내역 등을 수집하여 현황이 최초로 바뀐 연도를 역추적하고 당시 관계법령상 허가나 신고 대상 구역이었는지 대조합니다. 둘째, 1995년 1월 7일 당시 이미 공익사업시행지구에 편입되어 있던 토지로서 부칙 경과조치에 따라 현실적인 이용상황으로 보상받거나 개간비 보상 대상이 되는지 최초 편입 고시문을 검토합니다. 셋째, 보상계획 열람 기간의 의견서 제출부터 수용재결(토지수용위원회의 강제 수용 판정), 이의신청, 행정소송 단계까지 감정평가서의 산정 근거를 분석하여 종전 이용상황으로 감액 평가한 처분의 타당성을 다툽니다.

토지보상에서 형질변경 토지는 최초로 형질변경이 이루어진 시점을 특정할 수 있는지, 그 시점의 구 법령상 별도의 허가나 신고 의무가 존재했는지에 따라 현황 평가 여부가 갈립니다. 또한 1995년 1월 7일 이전에 도시계획시설 결정 고시 등으로 사업지구에 편입되었는지, 국·공유지 개간 시 적법한 점유를 이어왔는지, 과거 산지관리법상 임시특례 기간에 적법하게 신고하여 지목 변경 처분을 받았는지 여부도 영향을 미칩니다. 다만 개별 사건마다 사실관계와 확보된 자료에 따라 법적 판단 결과는 달라질 수 있습니다.

보상 평가에 대비해 미리 챙겨 두어야 할 자료는 다음과 같습니다. 첫째, 시기별 항공사진과 토지이동결의서(토지의 분할·합병·지목변경 등 내역을 적은 공문서), 구 토지대장을 확보하여 개간이나 형질변경이 이루어진 최초 시점을 파악해 두어야 합니다. 둘째, 농지원부나 직불금 수령 내역, 과세 증명서를 준비해 오랜 기간 실제로 경작하거나 해당 용도로 사용해 온 객관적 기록을 정리해 두시기 바랍니다. 셋째, 과거 도시계획결정 고시문 등을 통해 1995년 1월 7일 당시 공익사업시행지구에 편입되어 있었는지 점검해 보시기 바랍니다.