[토지보상] 무허가건축물 부지의 보상 산정 기준과 입증 자료 검토

1. 어떤 일로 찾아오시나요?

과거 농지나 임야였던 땅 위에 허가나 신고 없이 건물을 지어 오랜 기간 주택이나 창고로 사용해 왔는데, 공익사업 보상 평가에서 현재의 대지가 아닌 옛 농지·임야 기준으로 낮게 평가될 상황에 놓인 소유자들이 찾아오십니다. 적법하게 지은 건물을 허가 없이 다른 용도로 개조해 사용하던 중 무허가건축물 부지로 분류되어 평가 기준을 확인하려는 사례도 있습니다. 또한 적법하게 건축허가를 받아 공사를 마쳤으나 사정상 사용승인만 받지 못한 미준공 건물이 일괄 무허가건축물로 취급되어 다툼이 발생하기도 합니다.

2. 무엇이 문제인가요?

관계 법령에 따른 허가나 신고 없이 건축 또는 용도변경한 무허가건축물등의 부지는 토지보상법 시행규칙에 따라 현재의 대지 현황이 아니라 그 건축물이 건축되거나 용도변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가(과거 건축·용도변경 시점의 토지 상태를 기준으로 가치를 산정하는 것)합니다. 다만 시행규칙 부칙의 경과조치에 따라 기준일 당시에 이미 존재했던 무허가건축물등은 보상 시 적법한 건축물로 보아 현실적인 이용상황으로 평가받을 길이 열려 있으나, 이때 인정되는 부지 면적은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 건폐율(대지면적에 대한 건축면적의 비율)을 적용해 산정한 면적을 초과할 수 없습니다. 아울러 적법한 건축허가나 신고를 거친 뒤 사용승인만 받지 못한 건축물은 허가·신고 의무 자체를 위반한 무허가건축물등과 법적 성격이 구별되므로 분류 기준을 따져보아야 합니다.

3. 어떻게 도와드리나요?

4. 결과는 무엇에 따라 달라지나요?

해당 건축물이 법령 부칙상 기준일 이전에 건축되었음을 공공기관이 발행한 공부와 항공사진 등으로 입증할 수 있는지, 또는 건축 당시 법령에 비추어 허가·신고 대상이 아니었던 적법한 건축물이었는지가 핵심입니다. 무단 용도변경의 경우에는 개정 시행규칙이 적용되는 사업 공고 시점과 용도변경 시점의 선후 관계, 그리고 미준공 건물의 경우 적법한 인허가 도서대로 시공되었는지 여부에 따라 부지 평가 기준이 달라집니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

5. 비슷한 상황이라면

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