[토지보상] 공부상 지목과 실제 이용 현황이 다른 토지의 보상 평가 절차

1. 어떤 일로 찾아오시나요?

토지대장이나 임야대장에는 전·답 또는 임야로 등재되어 있으나 실제로는 오래전부터 주택의 마당이나 진입로, 창고 부지 등으로 사용해 온 토지가 공익사업에 편입되면서 보상 기준을 문의하시는 분들이 있습니다. 본래 대지인 땅인데 건축 전까지 임시로 텃밭이나 주차장으로 쓰던 중 농지 등 낮은 가치로 평가될까 봐 우려하는 사정도 존재합니다. 감정평가서에서 현황을 기준으로 삼았다고 하면서도 공부상 지목이 다르다는 이유로 다시 감가율을 적용해 다툼이 생기기도 합니다.

2. 무엇이 문제인가요?

토지보상법에 따라 토지 보상액은 대장상의 형식적 지목이 아니라 가격시점(협의 성립 당시 또는 수용·사용 재결 당시)에서의 현실적인 이용상황(토지가 실제로 어떻게 쓰이고 있는지를 뜻하는 객관적 상황)을 고려하여 산정합니다. 다만 현재의 이용방법이 일시적인 이용상황(본래 용도가 일시 금지·제한되거나 주위 환경상 임시로 쓰이는 상태 등 객관적으로 임시적인 이용 상태)인 경우에는 보상 평가에서 고려하지 않으며, 허가나 신고 없이 형질을 변경한 불법형질변경 토지는 형질변경 당시의 이용상황을 상정하여 평가합니다. 또한 현실적인 이용상황에 부합하는 비교표준지를 선정해 품등비교를 마쳤다면 원칙적으로 공부상 지목이 다르거나 지목 변경 비용이 든다는 이유로 다시 이중 감가를 할 수 없으므로 산출 근거를 살펴야 합니다.

3. 어떻게 도와드리나요?

4. 결과는 무엇에 따라 달라지나요?

공부상 지목과 다른 현재의 이용 상태가 일시적인 이용에 불과한 것이 아니라 적법한 절차를 거쳤거나 법령상 허가·신고 의무가 없던 시점에 형성되어 계속 유지되어 왔는지에 따라 평가 기준이 달라집니다. 한 필지 안에서 창고 부지와 과수원처럼 용도가 나뉘는 경우에는 측량 도면 등으로 각 부분의 경계와 면적을 얼마나 객관적으로 특정할 수 있는지도 영향을 미칩니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

5. 비슷한 상황이라면

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