[토지보상] 공부상 지목과 실제 이용 현황이 다른 토지의 보상 평가 절차

토지대장상 지목과 가격시점의 실제 이용 현황이 일치하지 않을 때 적용되는 토지보상 평가 기준을 설명합니다. 현황 입증을 위한 객관적 자료 준비와 수용재결(토지수용위원회가 보상액과 수용 여부를 결정하는 행정처분)·행정소송 단계에서 평가 기준을 다투는 절차를 안내합니다.

토지대장이나 임야대장에는 전·답 또는 임야로 등재(공적 장부에 기록됨)되어 있으나 실제로는 오래전부터 주택의 마당이나 진입로, 창고 부지 등으로 사용해 온 토지가 공익사업에 편입되면서 보상 기준을 문의하시는 분들이 있습니다. 본래 대지인 땅인데 건축 전까지 임시로 텃밭이나 주차장으로 쓰던 중 농지 등 낮은 가치로 평가될까 봐 우려하는 사정도 존재합니다. 감정평가서에서 현황을 기준으로 삼았다고 하면서도 공부상 지목이 다르다는 이유로 다시 감가율(가치를 깎는 비율)을 적용해 다툼이 생기기도 합니다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 토지 보상액은 대장상의 형식적 지목이 아니라 가격시점(협의 성립 당시 또는 수용·사용 재결 당시)에서의 현실적인 이용상황(토지가 실제로 어떻게 쓰이고 있는지를 뜻하는 객관적 상황)을 고려하여 산정합니다. 다만 현재의 이용방법이 일시적인 이용상황(본래 용도가 일시 금지·제한되거나 주위 환경상 임시로 쓰이는 상태 등 객관적으로 임시적인 이용 상태)인 경우에는 보상 평가에서 고려하지 않습니다. 아울러 허가나 신고 없이 형질을 변경한 불법형질변경(토지의 모양이나 성질을 허가 없이 바꿈) 토지는 형질변경 당시의 이용상황을 상정하여 평가합니다. 또한 현실적인 이용상황에 부합하는 비교표준지를 선정해 품등비교(표준지와 대상 토지의 개별적 가치와 조건을 비교하는 작업)를 마쳤다면 원칙적으로 공부상 지목이 다르거나 지목 변경 비용이 든다는 이유로 다시 이중 감가(가치를 두 번 깎는 일)를 할 수 없으므로 산출 근거를 살펴야 합니다.

• 보상계획 열람 기간 중 토지조서에 공부상 지목 외에 실제 이용 현황과 부분별 면적이 정확히 기재되었는지 확인하고 정정 이의제기 서면을 준비합니다. • 연도별 항공사진과 현황측량성과도(실제 현장 상태를 측량해 작성한 결과 도면), 지방자치단체의 재산세 현황 과세 내역서, 전기·수도 사용 내역 등 적법한 이용 상태와 개시 시점을 보여주는 자료를 대조합니다. • 수용재결 열람 기간의 의견서 제출부터 재결서 수령 후 이의신청 및 행정소송 단계의 현장 검증·감정 신청까지 절차별 서면을 작성합니다.

공부상 지목과 다른 현재의 이용 상태가 일시적인 이용에 불과한 것이 아니라 적법한 절차를 거쳤거나 법령상 허가·신고 의무가 없던 시점에 형성되어 계속 유지되어 왔는지에 따라 평가 기준이 달라집니다. 한 필지(토지 등록의 기본 단위) 안에서 창고 부지와 과수원처럼 용도가 나뉘는 경우에는 측량 도면 등으로 각 부분의 경계와 면적을 얼마나 객관적으로 특정할 수 있는지도 영향을 미칩니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

미리 챙겨 두면 좋은 것 • 토지조서 및 물건조서 열람 기간 내에 내 토지의 현실 이용상황이 실제와 다르게 기재되어 있는지 확인하고 기간 안에 서면으로 이의를 제기합니다. • 재산세 현황 과세 내역만으로 적법한 형질변경까지 곧바로 인정되는 것은 아니므로 시기별 항공사진과 인허가 기록을 함께 확보해 둡니다. • 수용재결 결과에 대해 이의신청이나 행정소송을 고려한다면 재결서 정본(원본과 동일한 법적 효력이 있는 공식 문서)을 받은 날부터 진행되는 법정 기한을 미리 점검합니다.