[토지보상] 사업인정고시 후 건축·시설 설치 제한과 보상 제외 대응

사업인정고시가 이루어진 토지에서 건물을 수선하거나 영농·영업 시설을 설치하려 할 때 적용되는 보전의무와 허가 절차를 다룹니다. 고시일 전후의 설치 시점이 문제 되어 손실보상 대상에서 제외될 때 확인해야 할 소명(사실을 입증할 수 있는 자료나 이유를 밝힘) 자료와 절차를 설명합니다.

공익사업에 편입될 토지에 관보나 지방자치단체 고시문으로 사업인정고시가 난 뒤 기존 건물을 수리하려는 문의가 많습니다. 비닐하우스나 조경수 같은 시설과 수목을 새로 들이려는 토지 소유자들의 문의도 이어집니다. 고시일 이전에 이미 건축법상 건축허가를 받아 두었으나 아직 공사를 시작하지 못한 상태에서 착공해도 되는지 확인하려는 사례도 있습니다. 또한 사업시행자가 기본조사를 진행하면서 특정 지장물(공익사업 수행에 방해가 되는 건물이나 공작물 등의 물건)이나 수목이 고시일 이후에 허가 없이 설치되었다는 이유로 손실보상 대상에서 제외하려 할 때 대응 방법을 찾기도 합니다.

사업인정고시(공익사업을 위해 수용·사용할 토지 세목을 관보 등에 알리는 고시)가 난 날부터는 토지보상법에 따라 토지등의 보전의무(수용 대상 토지의 현상을 고시 당시 상태로 유지해야 하는 법정 의무)가 발생합니다. 고시된 토지에서 사업에 지장을 줄 우려가 있는 형질의 변경이나 토지에 정착한 물건을 손괴·수거하는 행위는 금지되며, 건축물의 건축·대수선이나 공작물 설치, 물건의 부가·증치를 하려면 미리 사업시행자의 의견을 듣는 절차를 거쳐 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 않고 건축이나 물건 설치를 한 경우 해당 물건을 원상으로 회복해야 하고 이에 관한 손실보상을 청구할 수 없으며, 형사처벌 규정과 양벌규정까지 적용될 수 있어 주의가 필요합니다.

• 관보나 지방자치단체 고시문을 통해 사업인정고시일 또는 개별 법률상 실시계획 인가·지구지정 고시일을 특정하고 소유 토지의 세목 포함 여부를 확인합니다. • 문제 된 건축물이나 공작물, 수목이 고시일 이전에 이미 존재했음을 보여주는 연도별 항공사진, 공사 도급계약서(일의 완성을 약정하고 보수를 지급하기로 한 계약서), 세금계산서, 묘목 구입 영수증 등 객관적 자료를 정리합니다. • 토지조서 및 물건조서 열람·이의제기 절차나 수용재결(협의가 성립되지 않을 때 토지수용위원회가 강제 수용과 보상금을 결정하는 행정처분) 단계에서 설치 시점과 관할 관청 허가 여부를 뒷받침하는 소명 서면을 작성해 제출해야 합니다.

해당 시설물이나 수목이 사업인정고시일 이전에 설치·식재되었음을 객관적인 공적 기록과 거래 내역으로 증명할 수 있는지가 중요합니다. 고시 이후에 이루어진 행위라면 사전에 관할 지자체장의 허가를 적법하게 받았는지, 혹은 고시일로부터 일정 기간 내 재결신청이 없어 사업인정이 실효되거나 사업이 폐지·변경되어 보전의무가 소멸한 상태였는지에 따라 판단이 갈립니다. 다만 사건마다 자료와 사정에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

미리 챙겨 두면 좋은 사항 • 사업인정고시 전에 건축허가를 받았더라도 고시일까지 실제 건축행위에 착수하지 않았다면 착공(공사 시작) 전 토지보상법에 따른 별도 허가 대상인지 관할 지방자치단체에 먼저 확인합니다. • 고시일 이전에 설치한 시설물이 손실보상 대상에서 누락되거나 제외될 우려가 있다면 국토지리정보원 항공사진과 시공비 지출 내역, 가설건축물 축조신고필증 등을 미리 확보해 둡니다. • 손실보상계획 공고에 따른 조서 열람 기간을 놓치지 않고 지장물 기재 내역을 대조하여 이의제기 절차 진행 여부를 점검합니다.