분양계약 해제가 어려울 때,
개인회생·파산과 함께 검토합니다
- 분양계약의 해제·해지와 금융기관 대출약정은 구분해야 합니다. 분양계약을 정리해도 중도금 대출채무가 자동으로 없어졌다고 보기 어렵습니다.
- 해제가 어렵고 채무를 감당하기 어렵다면, 정기적이거나 계속적인 수입이 있는 경우 개인회생을, 지급불능 상태에 이른 경우 개인파산을 검토합니다(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」(이하 ‘채무자회생법’) 제579조·제305조 제1항).
- 분양계약을 정리할지 유지할지에 따라 회생·파산에 반영되는 재산과 채무가 달라지므로, 분양팀과 개인회생·파산팀이 진행 순서를 함께 정합니다.
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절차 비교
분양계약 해제와 개인회생·파산, 무엇이 다른가요?
엘케이파트너스 분양계약 해지팀
김앤장·세종·광장 출신 대표변호사와 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사가 함께하는 분양계약 해지 전담팀이 구성되어 있습니다.
- 서울대학교 경제학부 · 연세대학교 법학전문대학원 졸업
- 김앤장 법률사무소 변호사
- 삼일회계법인(PWC Korea) 공인회계사
- 공인중개사 · 정비사업전문관리사 보유
- 미국 캘리포니아주 변호사
- 서울대학교 경제학부 · 연세대학교 법학전문대학원 졸업
- 김앤장 법률사무소 변호사
- 건국대학교 부동산대학원 금융투자전공 재학
- 국토교통부 PF 조정위원회 실무위원
- PF, 재개발·재건축, 부동산신탁, 분양계약 분쟁 수행
- 미국 일리노이주 변호사
- 서울대학교 경영학과 · 연세대학교 법학전문대학원 졸업
- 법무법인(유) 세종 · 법무법인(유) 광장 변호사
- 부동산·금융·M&A 및 해외 투자 자문 수행
- 동남아시아 부동산·직접 투자 자문 (베트남·싱가포르 등)
- 한양대학교 영어교육과 · 충북대학교 법학전문대학원 졸업
- 서울대학교 행정대학원 정책학 석사 · 서울대학교 법과대학 박사 수료(건설법)
- 부동산 전문변호사 · 형사법 전문변호사 (대한변호사협회 등록)
- 분양계약 해제·취소 및 계약금 반환청구 사건 수행
- 숙명여자대학교 법학과 · 이화여자대학교 법학전문대학원 졸업
- 법무법인 에이치 · 신아 법무법인(유한) 변호사
- 부동산·공사·하도급 등 민사 사건 처리
- 분양계약 해지 등 부동산 관련 분쟁 자문·수행
- 고려대학교 경영학과 · 경북대학교 법학전문대학원 졸업
- 법무법인 센트로 변호사 (건설·부동산 소송·자문)
- 하나증권 법무실 사내변호사 (부동산 PF 대출 검토)
- 재개발·재건축 전문변호사 (대한변호사협회 등록)
- 정비사업전문관리사 · 리모델링사업관리사 보유
언론 기고·보도
- [로이슈] 분양계약해지, 계약금만 포기하면 끝날까 - 백다은 변호사백다은 변호사 · 기고원문
- [로이슈] 최근 판례로 본 분양계약 해제·해지 기준과 수분양자 대응 포인트 - 김민수 변호사김민수 변호사 · 기고원문
최근 업무사례
[분양해지] 수익률·임대 수요 다른 오피스텔 분양 광고, 허위·과장 소명해 계약 정리
윤선우
[분양해지] 중도금 대출 지연·공사 중단 아파트, 공급계약 해제 및 계약금 반환 합의
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[분양해지] 모델하우스 방문계약에서 청약철회 쟁점을 검토해 계약관계를 정리한 업무사례
윤선우
분양팀 × 개인회생·파산팀 분양계약 문제는 분양팀이, 개인회생·파산 요건은 개인회생·파산팀이 함께 검토합니다.
법률 안내
알아 두실 법 기준
분양계약을 해제하면 중도금 대출도 정리되나요?
분양계약의 해제·해지와 금융기관 대출약정은 구분해야 합니다. 대출채무가 자동으로 없어졌다고 보기 어렵고, 대출 명의·약정과 분양대금 반환·정산 내역을 함께 확인해야 합니다.
계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에게 원상회복할 의무가 생깁니다(민법 제548조 제1항). 분양대금 반환·정산은 분양계약에 따라, 금융기관 대출은 대출약정에 따라 따로 확인합니다.
개인회생에서는 분양권이나 돌려받을 계약금을 어떻게 보나요?
개인회생 변제계획은 인가결정일을 기준으로 채권자가 받을 총변제액이 채무자가 파산할 때 배당받을 총액보다 적지 않아야 인가됩니다(채무자회생법 제614조 제1항 제4호). 그래서 분양권이나 돌려받을 계약금처럼 재산으로 평가될 수 있는 것이 있는지 먼저 확인합니다.
분양계약을 해제할지, 유지할지에 따라 재산과 채무 목록이 달라지므로 신청 전에 계약 상태부터 정리합니다. 변제기간은 변제개시일부터 3년을 넘지 않는 것이 원칙이고, 필요한 경우 5년 이내로 정할 수 있습니다(같은 법 제611조 제5항).
개인파산을 하면 진행 중인 분양계약은 어떻게 되나요?
파산선고 당시 채무자와 상대방이 모두 이행을 마치지 않은 쌍무계약은 파산관재인이 계약을 해제 또는 해지하거나, 채무자의 채무를 이행하고 상대방의 이행을 청구할지 선택합니다(채무자회생법 제335조 제1항).
상대방은 상당한 기간을 정해 확답을 요구할 수 있고, 그 기간 안에 확답이 없으면 계약을 해제 또는 해지한 것으로 봅니다(같은 조 제2항). 면책은 법에 정한 불허가 사유가 있는지를 보고 결정합니다(같은 법 제564조 제1항).
관할·연결
어느 법원이 맡고, 무엇을 함께 보면 되나요?
함께 보면 좋은 안내
진행 방식
상담부터 진행까지
상담 신청 → 분양계약서·대출약정·납부 내역·소득 자료 확인 → 분양계약 해제 가능성 검토(분양팀) → 개인회생·파산 요건 검토(개인회생·파산팀) → 진행 순서 결정 → 절차 진행 순으로 진행합니다.
분양계약해지 전담센터 진행 절차 자세히 보기 →자주 묻는 질문
분양 잔금·대출이 걱정될 때 자주 묻는 질문
분양 잔금을 낼 수 없는데 계약금을 포기하고 해제할 수 있나요?
계약서에 다른 약정이 없다면 상대방이 이행에 착수하기 전까지는 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다(민법 제565조 제1항). 중도금을 이미 냈다면 이 방식의 해제는 어려워질 수 있어, 계약서의 해약 조항이나 이행지체 같은 다른 해제 사유를 확인합니다(민법 제543조·제544조).
분양 관련 채무만 있어도 개인회생을 신청할 수 있나요?
채무가 어디서 생겼는지보다 신청 자격이 기준입니다. 정기적이거나 계속적인 수입이 있는 급여소득자·영업소득자로서, 담보로 보호되는 채무 15억원·그 밖의 채무 10억원 이하이면 개인회생을 신청할 수 있습니다(채무자회생법 제579조 제1호). 실제 신청 가능 여부는 소득·재산·채무 자료로 확인합니다.
개인회생 변제기간은 얼마나 되고, 끝나면 어떻게 되나요?
변제기간은 변제개시일부터 3년을 넘지 않는 것이 원칙이고, 청산가치 요건을 맞추기 위해 필요한 경우 등에는 5년 이내로 정할 수 있습니다(채무자회생법 제611조 제5항). 변제계획에 따른 변제를 마치면 법원이 면책 결정을 합니다(같은 법 제624조 제1항).
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검토 윤선우 대표변호사 · 검토일 · 최초 게시 · 최종 업데이트
이 페이지는 일반적인 법률 정보이며, 개별 사안의 결론은 자료와 사건 경위에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적인 판단은 상담에서 안내합니다.
근거: 「민법」 제543조·제544조·제548조·제565조 · 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제3조·제305조 제1항·제335조·제564조·제579조·제611조·제614조·제624조 · 자료: 국가법령정보센터(민법 2026. 3. 17. 시행본 · 채무자회생법 2026. 10. 2. 시행본) · 자료 확인 2026. 10. 12.