안녕하세요. 법무법인(유한) 엘케이파트너스입니다.
최근 전세사기와 깡통전세 문제가 사회적 이슈가 되면서 임차인의 권리를 보다
실질적으로 보호하기 위한 법 개정이 추진되고 있습니다.
그 핵심은 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 ‘대항력’ 발생 시점을 변경하는 것입니다.
많은 임차인들이 전세계약을 체결할 때 등기부등본을 확인한 뒤 선순위 근저당권 등이 없는 이른바 “등기부가 깨끗한 상태”라면 안전하다고 생각하는 경우가 많습니다.
그러나 실제 거래에서는 이러한 확인만으로는 충분하지 않은 구조적 문제가 존재해 왔습니다.
이번 글에서는 이러한 문제가 왜 발생했는지, 그리고 현재 추진되고 있는 법 개정이 어떤 의미를 가지는지 쉽게 설명드리겠습니다.
주택을 임차한 사람이 다음 두 가지 요건을 갖추면, 해당 주택의 소유자가 변경되더라도 새로운 소유자에게 임대차 관계를 주장할 수 있습니다.
첫째, 임차인이 실제로 주택을 인도받아 거주할 것
둘째, 주민등록을 마칠 것
이와 같은 효력을 주택임대차보호법에서는 ‘대항력’이라고 합니다.
즉, 임차인이 위 요건을 갖추면 집이 매매되거나 경매로 넘어가더라도 일정한 범위에서 임차권을 주장할 수 있는 법적 지위를 갖게 됩니다.
현행 주택임대차보호법 제3조 제1항은 다음과 같이 규정하고 있습니다.
“임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”
여기에서 문제는 “그 다음 날부터”라는 부분입니다.
즉 임차인이 실제로 거주를 시작하고 주민등록까지 마쳤더라도, 법률상 대항력은 그 즉시 발생하는 것이 아니라 다음 날부터 발생하게 됩니다.
이 구조 때문에 실제 거래에서는 다음과 같은 일이 발생할 수 있었습니다.
임차인이 전세계약을 체결하고 보증금을 지급한 바로 그 날 임대인이금융기관에서 담보대출을 받아 근저당권을 설정하면, 임차인이 이미 입주와 주민등록을 마쳤더라도 같은 날 설정된 근저당권이 우선하게 되는 상황이 발생할 수 있었던 것입니다.
이러한 구조를 악용하여 임차인에게 전세보증금을 받고 동시에 금융기관에서 담보대출을 받아 부동산을 과도한 채무 상태로 만든 뒤 결국 경매로 넘어가게 되는 사건들이 실제로 여러 차례 발생해 왔습니다.
추진 중인 법 개정의 핵심
이와 같은 문제를 해결하기 위해 국회에서는 다음과 같은 내용의 법 개정이 추진되고 있습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 “그 다음 날부터”라는 문구를 “즉시”로 변경하는 것입니다.
즉 임차인이주택을 인도받고 주민등록을 마친 순간
바로 대항력이 발생하도록 하여 같은 날 이루어지는 근저당권 설정으로 인해 권리 순위가 뒤집히는 문제를 줄이려는 취지입니다.
이 제도가 도입되면 임차인이 등기부 정보를 신뢰하고 거래할 수 있는 환경이 현재보다 훨씬 안전해질 것으로 기대됩니다.
그래도 반드시 확인해야 할 중요한 사항
다만 법이 개정되더라도 여전히 중요한 문제가 남습니다.
임차인이 주택 인도와 주민등록을 마친 날과
임대인이 근저당권 설정 등기를 신청한 날이
같은 날인 경우에는 어떤 행위가 먼저 이루어졌는지에 따라 권리 순위가 달라질 수 있기 때문입니다.
따라서 전세계약 당일에는 보증금 지급 전에 등기 신청 여부를 다시 확인하는 절차가 필요합니다.
근저당권 설정 등기 신청이 접수되면 등기부 조회 시 다음과 같은 표시가 나타납니다.
“신청사건 처리중”
이는 이미 등기 신청이 접수되었지만 아직 등기부에 반영되기 전 단계라는 의미입니다.
따라서 임차인은 보증금을 지급하기 전에 인터넷등기소에서 해당 부동산의 등기부를 다시 조회하여 이러한 표시가 있는지 확인하고, 그 화면을 출력하거나 저장해 두는 것이 바람직합니다.
이러한 자료는 나중에 대항력 취득 시점이 근저당권 설정보다 먼저였다는 사실을 입증하는 중요한 자료가 될 수 있습니다.
전세계약과 보증금 분쟁은 초기 대응이 중요합니다
전세계약 과정에서는 다음과 같은 분쟁이 실제로 자주 발생합니다.
전세계약 체결 이후 추가 담보대출이 이루어진 경우
깡통전세로 인해 보증금 반환이 어려워진 경우
계약 종료 이후 임대인이 보증금 반환을 미루는 경우
경매 진행으로 보증금 회수가 불투명해진 경우
이러한 문제는 권리관계와 절차가 복잡하게 얽혀 있는 경우가 많아 초기 단계에서 정확한 법률 검토가 이루어지는 것이 중요합니다.
법무법인 엘케이파트너스 부동산 분쟁 대응
법무법인(유한) 엘케이파트너스는 전세보증금 반환 분쟁, 전세사기 피해 대응, 부동산 권리분석 등 다양한 부동산 분쟁 사건을 수행하고 있습니다.
임대차 계약 체결 전 권리관계 검토가 필요한 경우나, 보증금 반환 문제로 법률적 검토가 필요한 경우에는 사실관계를 토대로 상담을 통해 대응 방안을 안내해 드리고 있습니다.
전세계약과 관련하여 법률 검토가 필요하신 경우 법무법인 엘케이파트너스로 문의하시기 바랍니다.
| 
