분양계약 해제·해지 가능한 경우는? 입주지연·중대한 하자·시정명령 핵심 정리
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최고관리자 작성일26-04-24본문
안녕하세요. 법무법인(유) 엘케이파트너스입니다.
최근 부동산 시장의 불확실성이 이어지면서
“지금 분양계약을 해제(해지)할 수 있을까요?”
라는 상담이 꾸준히 이어지고 있습니다.
착공 지연, 입주 지연, 사업자 측 위법행위, 시정명령,
하자 발생 등 다양한 사정이 생기면
수분양자 입장에서는 계약을 끝내야 할지,
또는 그대로 유지하고 대금 납부를 이어가야 할지
판단하기 쉽지 않습니다.
실무에서는 ‘분양계약 해제·해지’를 함께 언급하는 경우가 많지만,
법적으로는 약정이나 법률상 계약 해제·해지 법리가 중심이 되며,
결국 중요한 것은 명칭이 아니라
계약을 종료할 수 있는 요건이 실제로 충족되었는지입니다.
이번 글에서는 분양계약 해제·해지 문제의 핵심 쟁점,
최근 대법원 판결(2025다216444), 건축물분양법 시행령 개정 방향,
수분양자가 계약 종료를 검토할 수 있는 주요 사유와 실무 대응까지
한 번에 정리해보겠습니다.
1. 분양계약 해제와 해지, 어떻게 다른가
해제와 해지는 실무에서 자주 혼용되지만,
법적 효과가 다릅니다.
계약 해제 — 이미 체결된 계약을 처음부터 없었던 것으로 되돌림
계약 해지 — 계약을 장래를 향해서만 종료
분양계약은 장기간에 걸친 급부가 진행되는 계약이지만,
실제 판단에서는 약정상 해제사유, 법정 해제사유,
그리고 계약서에 명시된 해약 조항이 중심이 됩니다.
따라서 ‘해제냐 해지냐’의 명칭 자체보다는
그 사유가 계약서 또는 법률상 어떻게 규정되어 있는지가 먼저입니다.
분양계약 분쟁에서 가장 먼저 확인해야 할 자료는 계약서입니다.
단순히 “문제가 생겼다”는 사실만으로 계약이 종료되는 것이 아니라,
· 계약서상 어떤 사유가 해제·해지 사유로 정해져 있는지
· 그 요건이 실제로 충족되었는지
· 계약 종료 이후 분양대금 반환·손해배상이 어떻게 정리되는지
를 함께 살펴야 합니다.
2. 최근 대법원 판결 — 2025다216444
2025년 12월 24일 선고된 대법원 2025다216444 판결은
수분양자에게 중요한 판단 기준을 제시했습니다.
① 사안의 쟁점
이 사건은 분양사업자가 건축물분양법상 시정명령을 받은 경우
수분양자가 계약을 종료할 수 있도록 정한
약정 조항의 해석이 문제된 사안입니다.
② 원심과 대법원의 판단 차이
원심은 시정명령을 받은 사실 자체만으로는 부족하고,
그 사유가 계약 목적 달성을 어렵게 할 정도로 중대해야
계약 해제가 가능하다고 보았습니다.
그러나 대법원은 다른 판단을 내놓았습니다.
계약서 문언이 명확하다면
문언에 없는 추가 요건을 덧붙여 제한적으로 해석하기 어렵다
는 취지로, 약정상 해제사유가 발생하기만 하면
해제가 가능하다고 판시했습니다.
③ 수분양자에게 주는 시사점
계약서에 분양계약 종료 사유가 구체적으로 정해져 있다면,
분쟁이 발생했을 때 그 조항을 적극적으로 검토할 필요가 있습니다.
특히 분양계약은 일반 매매계약과 달리
인허가 문제, 사업 지연, 사용승인 지연, 시공상 하자 등
다양한 변수가 발생할 수 있기 때문에,
계약서상 계약 종료 조항은 권리구제의 출발점이 되는 경우가 많습니다.
3. 2026년 건축물분양법 시행령 개정 방향
국토교통부는 2026년 4월 3일
「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」 일부개정령안을 입법예고했습니다.
국토부는 현행 규정상 시정명령을 받은 경우를
해약 사유로 두고 있으나,
요건이 충분히 구체적이지 않아
해석상 혼선이 있었다고 설명했습니다.
개정 방향의 핵심
· 시정명령이 있더라도 위반행위로 계약 목적을 달성하기 어려운 경우에 한해 계약 종료 가능
· 중대한 하자 — 요건을 보다 구체화
· 준공 지연 — 명확한 판단 기준 제시
· 이중분양 등 — 기존 해약 사유의 요건 정비
향후 기준이 정비되면, 단순한 불편이나 경미한 하자와
계약 자체를 유지하기 어렵게 만드는 중대한 하자를 구별하는
판단 틀이 보다 선명해질 가능성이 있습니다.
하자를 이유로 분양계약 해지를 검토 중인 수분양자에게는
특히 의미 있는 변화입니다.
4. 수분양자가 계약 종료를 검토할 수 있는 주요 사유
① 약정상 해제사유 발생
계약서에 구체적으로 기재된 해약 사유가 충족된 경우입니다.
2025다216444 판결은 이 부분의 중요성을 분명히 보여줍니다.
시정명령, 사용승인 지연, 사업 중단 등
계약서상 명시된 사유에 해당한다면
그 조항의 문언을 중심으로 검토해야 합니다.
② 시정명령·사업자 위법 문제
분양사업자가 건축물분양법, 주택법, 도시개발법 등
관련 법령을 위반해 행정청으로부터 시정명령을 받은 경우,
약정 해약 사유로 규정되어 있는지를 먼저 확인해야 합니다.
관련 서류에는 시정명령서, 행정처분 문서,
사업자 측 공문·안내문 등이 있으며,
이를 일관되게 정리하는 것이 중요합니다.
③ 입주 지연
계약서가 정한 기간을 초과해 입주가 지연되는 경우,
수분양자에게 해약권이 인정되는 조항이 포함되어 있는 경우가 많습니다.
다만 입주 지연의 원인이
· 천재지변 등 불가항력인지
· 사업자의 귀책에 의한 것인지
· 행정청 처분으로 인한 것인지
에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
입주 지연 사안에서 실무상 중요한 포인트는
지연 기산점 · 지연 종기 · 통지 시점과 방식 · 지연 귀책
네 가지 요소입니다.
이 요소를 명확히 정리하지 않은 상태에서
막연히 기다리거나, 반대로 충분한 검토 없이 곧바로 계약 해지를 통보하면
오히려 수분양자의 지위가 불리해질 수 있습니다.
④ 중대한 하자
하자는 크게 ‘보수로 해결할 수 있는 하자’와
‘사용·수익에 중대한 지장을 주는 하자’로 나뉩니다.
실무에서는 단순 보수 대상인지,
실제 사용·수익에 중대한 지장을 주는지,
계약 목적과 어떤 관련이 있는지를 종합적으로 판단합니다.
향후 시행령이 개정되면 ‘중대한 하자’ 판단 기준이
더 구체화될 것으로 예상되므로,
하자 내용, 범위, 보수 가능성, 사용 영향도에 대한
사진·동영상·진단서·감정서 등 객관 자료를 미리 확보하는 것이 좋습니다.
5. 실무에서 꼭 확인해야 할 포인트
· 계약서상 해제·해지 조항의 문언과 요건
· 해약 통지의 시기·방식·도달 증거 (내용증명, 이메일 등)
· 사업 진행 경과 — 착공·공정률·사용승인·입주 일정
· 행정청의 시정명령·행정처분 내역
· 하자의 범위·보수 이력·사용에 미치는 영향
· 분양대금 납부 내역과 계약서상 위약금·반환 조항
분양계약 분쟁은 계약서·통지·사업경과·행정 문서가
시간 순으로 정리되어 있을 때 결과가 가장 달라집니다.
한 사건의 결과는 단 하나의 자료가 아니라
여러 자료가 서로 맞물려 판단되므로,
초기부터 체계적 정리가 필요합니다.
6. 수분양자의 초기 대응 — 통지와 증거 정리
실무상 분양계약 해제·해지의 성패는
초기 대응 단계에서 결정되는 경우가 많습니다.
① 즉시 통지는 피하고, 사실관계부터 정리
감정적 대응이나 충분한 검토 없는 통지는
오히려 수분양자의 권리 행사를 어렵게 만들 수 있습니다.
② 계약서 원본과 부속 문서 확보
계약서 본문뿐 아니라,
분양계약 부속 약정서, 중도금 대출 관련 서류,
분양광고·모델하우스 안내자료까지 확보해 두어야 합니다.
③ 사업 진행 경과와 통지 내역 정리
사업자 측 공문·문자·이메일·알림 내용은
모두 날짜별로 정리해두는 것이 좋습니다.
내용증명을 발송한 경우 도달증명도 함께 보관합니다.
④ 필요 시 내용증명·가처분 검토
사업자 측에 해약 의사를 명확히 밝힐 필요가 있는 경우
내용증명 발송을 검토할 수 있고,
이미 납부한 분양대금 관련 다툼이 있다면
가처분 등 보전 절차 검토가 필요한 경우도 있습니다.
7. 자주 묻는 질문
Q1. 계약서에 해제 조항이 있으면 무조건 해제할 수 있나요?
조항의 문언이 명확하다면
최근 대법원 판결(2025다216444)의 취지상
약정 요건의 충족 여부가 중심이 됩니다.
다만 실제 사안에서는 사실관계의 증명과 통지 적법성 등
절차적 요건도 함께 다투어지므로 구체적 검토가 필요합니다.
Q2. 입주가 3개월 지연됐는데 바로 해약이 가능한가요?
계약서상 해약권 발생 요건을 먼저 확인해야 합니다.
지연 원인, 귀책 여부, 통지 시점·방식이 종합적으로 검토됩니다.
Q3. 하자가 있는데 계약을 해지할 수 있나요?
하자가 ‘중대한 하자’에 해당하는지가 핵심입니다.
단순 보수 대상인지, 사용·수익에 중대한 지장을 주는지,
계약 목적과 관련성은 어떠한지 종합 판단됩니다.
향후 시행령 개정으로 기준이 더 구체화될 가능성이 있습니다.
Q4. 이미 납부한 분양대금은 돌려받을 수 있나요?
계약 해제·해지가 인정되는 경우
계약서상 반환 조항과 위약금 규정,
민법상 원상회복 의무 등이 함께 검토됩니다.
사업자의 귀책 정도에 따라 손해배상 청구도 문제가 될 수 있습니다.
최근 판례와 제도 변화는 수분양자에게
하나의 분명한 방향을 보여줍니다.
분양계약의 해제·해지는 단순히 문제가 발생했다는 사실만으로
결정되지 않습니다.
계약서상 어떠한 해제·해지 사유가 규정되어 있는지,
그 요건이 실제로 충족되었는지,
그리고 이를 어떻게 입증할 수 있는지에 따라
결론이 달라질 수 있습니다.
지금은 분양계약 종료 기준이 재정비되는 과도기입니다.
그만큼 수분양자에게는 계약서 검토와 초기 대응의 중요성이
더욱 커지고 있습니다.
상담 안내
법무법인(유) 엘케이파트너스는
분양계약 해제·해지, 입주 지연, 하자, 분양대금 반환 등
부동산·건설 분야 분쟁을 검토하고 있습니다.
김민수 변호사 — 부동산·건설 분야 주력
김민수 변호사는
고려대학교 경영학과와 경북대학교 법학전문대학원을 졸업한 후
법무법인 센트로와 하나증권 법무실에서
건설·부동산 소송 및 금융 프로젝트 파이낸싱(PF) 자문 업무를 담당하였습니다.
현재는 대한변호사협회 등록 재개발·재건축 전문변호사로서
부동산·건설 분야에 주력하고 있으며,
분양계약 해지, 분양권, 공사대금, 하자 관련 분쟁을 비롯해
민사·행정·형사 등 다양한 소송과 자문을 수행하고 있습니다.
분양계약 해제·해지 검토는
계약서·통지 내역·사업 진행 경과·하자 자료가
시간 순으로 정리되어 있을 때 보다 효율적으로 진행할 수 있습니다.
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※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 합니다.
구체적 사건의 결과는 사실관계·증거·적용 법률에 따라 달라질 수 있으며,
개별 사안은 반드시 담당 변호사와 상담 후 결정하시기 바랍니다.
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최근 부동산 시장의 불확실성이 이어지면서
“지금 분양계약을 해제(해지)할 수 있을까요?”
라는 상담이 꾸준히 이어지고 있습니다.
착공 지연, 입주 지연, 사업자 측 위법행위, 시정명령,
하자 발생 등 다양한 사정이 생기면
수분양자 입장에서는 계약을 끝내야 할지,
또는 그대로 유지하고 대금 납부를 이어가야 할지
판단하기 쉽지 않습니다.
실무에서는 ‘분양계약 해제·해지’를 함께 언급하는 경우가 많지만,
법적으로는 약정이나 법률상 계약 해제·해지 법리가 중심이 되며,
결국 중요한 것은 명칭이 아니라
계약을 종료할 수 있는 요건이 실제로 충족되었는지입니다.
이번 글에서는 분양계약 해제·해지 문제의 핵심 쟁점,
최근 대법원 판결(2025다216444), 건축물분양법 시행령 개정 방향,
수분양자가 계약 종료를 검토할 수 있는 주요 사유와 실무 대응까지
한 번에 정리해보겠습니다.
1. 분양계약 해제와 해지, 어떻게 다른가
해제와 해지는 실무에서 자주 혼용되지만,
법적 효과가 다릅니다.
계약 해제 — 이미 체결된 계약을 처음부터 없었던 것으로 되돌림
계약 해지 — 계약을 장래를 향해서만 종료
분양계약은 장기간에 걸친 급부가 진행되는 계약이지만,
실제 판단에서는 약정상 해제사유, 법정 해제사유,
그리고 계약서에 명시된 해약 조항이 중심이 됩니다.
따라서 ‘해제냐 해지냐’의 명칭 자체보다는
그 사유가 계약서 또는 법률상 어떻게 규정되어 있는지가 먼저입니다.
분양계약 분쟁에서 가장 먼저 확인해야 할 자료는 계약서입니다.
단순히 “문제가 생겼다”는 사실만으로 계약이 종료되는 것이 아니라,
· 계약서상 어떤 사유가 해제·해지 사유로 정해져 있는지
· 그 요건이 실제로 충족되었는지
· 계약 종료 이후 분양대금 반환·손해배상이 어떻게 정리되는지
를 함께 살펴야 합니다.
2. 최근 대법원 판결 — 2025다216444
2025년 12월 24일 선고된 대법원 2025다216444 판결은
수분양자에게 중요한 판단 기준을 제시했습니다.
① 사안의 쟁점
이 사건은 분양사업자가 건축물분양법상 시정명령을 받은 경우
수분양자가 계약을 종료할 수 있도록 정한
약정 조항의 해석이 문제된 사안입니다.
② 원심과 대법원의 판단 차이
원심은 시정명령을 받은 사실 자체만으로는 부족하고,
그 사유가 계약 목적 달성을 어렵게 할 정도로 중대해야
계약 해제가 가능하다고 보았습니다.
그러나 대법원은 다른 판단을 내놓았습니다.
계약서 문언이 명확하다면
문언에 없는 추가 요건을 덧붙여 제한적으로 해석하기 어렵다
는 취지로, 약정상 해제사유가 발생하기만 하면
해제가 가능하다고 판시했습니다.
③ 수분양자에게 주는 시사점
계약서에 분양계약 종료 사유가 구체적으로 정해져 있다면,
분쟁이 발생했을 때 그 조항을 적극적으로 검토할 필요가 있습니다.
특히 분양계약은 일반 매매계약과 달리
인허가 문제, 사업 지연, 사용승인 지연, 시공상 하자 등
다양한 변수가 발생할 수 있기 때문에,
계약서상 계약 종료 조항은 권리구제의 출발점이 되는 경우가 많습니다.
3. 2026년 건축물분양법 시행령 개정 방향
국토교통부는 2026년 4월 3일
「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」 일부개정령안을 입법예고했습니다.
국토부는 현행 규정상 시정명령을 받은 경우를
해약 사유로 두고 있으나,
요건이 충분히 구체적이지 않아
해석상 혼선이 있었다고 설명했습니다.
개정 방향의 핵심
· 시정명령이 있더라도 위반행위로 계약 목적을 달성하기 어려운 경우에 한해 계약 종료 가능
· 중대한 하자 — 요건을 보다 구체화
· 준공 지연 — 명확한 판단 기준 제시
· 이중분양 등 — 기존 해약 사유의 요건 정비
향후 기준이 정비되면, 단순한 불편이나 경미한 하자와
계약 자체를 유지하기 어렵게 만드는 중대한 하자를 구별하는
판단 틀이 보다 선명해질 가능성이 있습니다.
하자를 이유로 분양계약 해지를 검토 중인 수분양자에게는
특히 의미 있는 변화입니다.
4. 수분양자가 계약 종료를 검토할 수 있는 주요 사유
① 약정상 해제사유 발생
계약서에 구체적으로 기재된 해약 사유가 충족된 경우입니다.
2025다216444 판결은 이 부분의 중요성을 분명히 보여줍니다.
시정명령, 사용승인 지연, 사업 중단 등
계약서상 명시된 사유에 해당한다면
그 조항의 문언을 중심으로 검토해야 합니다.
② 시정명령·사업자 위법 문제
분양사업자가 건축물분양법, 주택법, 도시개발법 등
관련 법령을 위반해 행정청으로부터 시정명령을 받은 경우,
약정 해약 사유로 규정되어 있는지를 먼저 확인해야 합니다.
관련 서류에는 시정명령서, 행정처분 문서,
사업자 측 공문·안내문 등이 있으며,
이를 일관되게 정리하는 것이 중요합니다.
③ 입주 지연
계약서가 정한 기간을 초과해 입주가 지연되는 경우,
수분양자에게 해약권이 인정되는 조항이 포함되어 있는 경우가 많습니다.
다만 입주 지연의 원인이
· 천재지변 등 불가항력인지
· 사업자의 귀책에 의한 것인지
· 행정청 처분으로 인한 것인지
에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
입주 지연 사안에서 실무상 중요한 포인트는
지연 기산점 · 지연 종기 · 통지 시점과 방식 · 지연 귀책
네 가지 요소입니다.
이 요소를 명확히 정리하지 않은 상태에서
막연히 기다리거나, 반대로 충분한 검토 없이 곧바로 계약 해지를 통보하면
오히려 수분양자의 지위가 불리해질 수 있습니다.
④ 중대한 하자
하자는 크게 ‘보수로 해결할 수 있는 하자’와
‘사용·수익에 중대한 지장을 주는 하자’로 나뉩니다.
실무에서는 단순 보수 대상인지,
실제 사용·수익에 중대한 지장을 주는지,
계약 목적과 어떤 관련이 있는지를 종합적으로 판단합니다.
향후 시행령이 개정되면 ‘중대한 하자’ 판단 기준이
더 구체화될 것으로 예상되므로,
하자 내용, 범위, 보수 가능성, 사용 영향도에 대한
사진·동영상·진단서·감정서 등 객관 자료를 미리 확보하는 것이 좋습니다.
5. 실무에서 꼭 확인해야 할 포인트
· 계약서상 해제·해지 조항의 문언과 요건
· 해약 통지의 시기·방식·도달 증거 (내용증명, 이메일 등)
· 사업 진행 경과 — 착공·공정률·사용승인·입주 일정
· 행정청의 시정명령·행정처분 내역
· 하자의 범위·보수 이력·사용에 미치는 영향
· 분양대금 납부 내역과 계약서상 위약금·반환 조항
분양계약 분쟁은 계약서·통지·사업경과·행정 문서가
시간 순으로 정리되어 있을 때 결과가 가장 달라집니다.
한 사건의 결과는 단 하나의 자료가 아니라
여러 자료가 서로 맞물려 판단되므로,
초기부터 체계적 정리가 필요합니다.
6. 수분양자의 초기 대응 — 통지와 증거 정리
실무상 분양계약 해제·해지의 성패는
초기 대응 단계에서 결정되는 경우가 많습니다.
① 즉시 통지는 피하고, 사실관계부터 정리
감정적 대응이나 충분한 검토 없는 통지는
오히려 수분양자의 권리 행사를 어렵게 만들 수 있습니다.
② 계약서 원본과 부속 문서 확보
계약서 본문뿐 아니라,
분양계약 부속 약정서, 중도금 대출 관련 서류,
분양광고·모델하우스 안내자료까지 확보해 두어야 합니다.
③ 사업 진행 경과와 통지 내역 정리
사업자 측 공문·문자·이메일·알림 내용은
모두 날짜별로 정리해두는 것이 좋습니다.
내용증명을 발송한 경우 도달증명도 함께 보관합니다.
④ 필요 시 내용증명·가처분 검토
사업자 측에 해약 의사를 명확히 밝힐 필요가 있는 경우
내용증명 발송을 검토할 수 있고,
이미 납부한 분양대금 관련 다툼이 있다면
가처분 등 보전 절차 검토가 필요한 경우도 있습니다.
7. 자주 묻는 질문
Q1. 계약서에 해제 조항이 있으면 무조건 해제할 수 있나요?
조항의 문언이 명확하다면
최근 대법원 판결(2025다216444)의 취지상
약정 요건의 충족 여부가 중심이 됩니다.
다만 실제 사안에서는 사실관계의 증명과 통지 적법성 등
절차적 요건도 함께 다투어지므로 구체적 검토가 필요합니다.
Q2. 입주가 3개월 지연됐는데 바로 해약이 가능한가요?
계약서상 해약권 발생 요건을 먼저 확인해야 합니다.
지연 원인, 귀책 여부, 통지 시점·방식이 종합적으로 검토됩니다.
Q3. 하자가 있는데 계약을 해지할 수 있나요?
하자가 ‘중대한 하자’에 해당하는지가 핵심입니다.
단순 보수 대상인지, 사용·수익에 중대한 지장을 주는지,
계약 목적과 관련성은 어떠한지 종합 판단됩니다.
향후 시행령 개정으로 기준이 더 구체화될 가능성이 있습니다.
Q4. 이미 납부한 분양대금은 돌려받을 수 있나요?
계약 해제·해지가 인정되는 경우
계약서상 반환 조항과 위약금 규정,
민법상 원상회복 의무 등이 함께 검토됩니다.
사업자의 귀책 정도에 따라 손해배상 청구도 문제가 될 수 있습니다.
최근 판례와 제도 변화는 수분양자에게
하나의 분명한 방향을 보여줍니다.
분양계약의 해제·해지는 단순히 문제가 발생했다는 사실만으로
결정되지 않습니다.
계약서상 어떠한 해제·해지 사유가 규정되어 있는지,
그 요건이 실제로 충족되었는지,
그리고 이를 어떻게 입증할 수 있는지에 따라
결론이 달라질 수 있습니다.
지금은 분양계약 종료 기준이 재정비되는 과도기입니다.
그만큼 수분양자에게는 계약서 검토와 초기 대응의 중요성이
더욱 커지고 있습니다.
상담 안내
법무법인(유) 엘케이파트너스는
분양계약 해제·해지, 입주 지연, 하자, 분양대금 반환 등
부동산·건설 분야 분쟁을 검토하고 있습니다.
김민수 변호사 — 부동산·건설 분야 주력
김민수 변호사는
고려대학교 경영학과와 경북대학교 법학전문대학원을 졸업한 후
법무법인 센트로와 하나증권 법무실에서
건설·부동산 소송 및 금융 프로젝트 파이낸싱(PF) 자문 업무를 담당하였습니다.
현재는 대한변호사협회 등록 재개발·재건축 전문변호사로서
부동산·건설 분야에 주력하고 있으며,
분양계약 해지, 분양권, 공사대금, 하자 관련 분쟁을 비롯해
민사·행정·형사 등 다양한 소송과 자문을 수행하고 있습니다.
분양계약 해제·해지 검토는
계약서·통지 내역·사업 진행 경과·하자 자료가
시간 순으로 정리되어 있을 때 보다 효율적으로 진행할 수 있습니다.
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※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 합니다.
구체적 사건의 결과는 사실관계·증거·적용 법률에 따라 달라질 수 있으며,
개별 사안은 반드시 담당 변호사와 상담 후 결정하시기 바랍니다.
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